Аренда столичных ТРЦ продолжает падать

Вслед за офисами и бизнес-центрами поползли вниз ставки аренды и в торговых комплексах Киева. Общую статистику минувшего года нивелировали цены первого полугодия. Однако, по мнению аналитиков, общее удешевление размещения в ТЦ и ТРЦ будет продолжаться в течение всего 2009 г. А возможно, захватит и 2010 г.

Жизнь рынка торговой недвижимости минувшего года эксперты разделяют на два этапа — до октября и после. Хотя предвестники кризиса были видны еще в конце лета. Так, по данным CB Richard Ellis, в Украине в первом полугодии 2008 г. ставки аренды выросли для первоклассных объектов на 20-25% по сравнению с концом 2007 г. Летом средние ставки в успешных объектах для типичной секции торговой галереи от 100 до 250 кв. м находились в диапазоне $150-250 за 1 кв. м в месяц. Запрашиваемые ставки для помещений на Крещатике достигали рекордных для рынка $450-600 за 1 кв. м, в то время как цена продажи поднялась до $50 тыс. за 1 кв. м. Торговые сети из-за ухудшения рынка кредитования прекращают активную экспансию. Обороты снижаются. И рост стоимости размещения в ТЦ и ТРЦ практически прекратился.

«В октябре 2008 г. начавшиеся негативные тенденции роста товарооборота и девальвация гривны привели к резкому снижению рентабельности торговых точек и невозможности платить арендные ставки (ведь ставки привязаны к доллару)»,— объяснил «i» управляющий партнер международной консалтинговой компании CB Richard Ellis в Украине Сергей Сергиенко. При этом собственники качественных ТЦ не спешили идти на уступки арендаторам. Первыми сдались владельцы менее успешных комплексов.

«В IV квартале 2008 г. наблюдалось снижение арендных ставок до уровня четвертого квартала 2007 г.»,— отмечают аналитики Knight Frank Ukraine. С ними согласны и в Colliers International: «К концу декабря стало очевидным, что экономический спад принимает длительный характер, что спровоцировало первые компромиссные сделки, пик которых ожидается во второй половине 2009 г.». По словам Сергея Сергиенко, по итогам четвертого квартала можно говорить о 20-30% снижении уровня арендных ставок в долларах для некоторых объектов.

Приходится договариваться

Главная тенденция на рынке торговой недвижимости подобна рынку офисов. Арендаторы хотят фиксировать ставку в гривне, чтобы не зависеть от постоянно меняющегося курса доллара. А также призывают владельцев ТЦ и ТРЦ к лояльности. По информации CB Richard Ellis, чтобы удержать арендаторов, собственники вынуждены идти на уступки, например, заключая краткосрочные договоры со значительной скидкой, предоставляя арендные каникулы, соглашаясь на уменьшение занимаемой площади и т.д.

«Более того, для арендаторов в период кризиса и неопределенности прогнозов будущего товарооборота предпочтительнее была бы не фиксированная арендная ставка, а привязанная к товарообороту (%), но пока что лишь немногие девелоперы готовы на это пойти»,— объясняет Сергей Сергиенко. По его мнению, этому препятствуют традиционное присутствие серых схем и непрозрачность финансовой отчетности магазинов.

При этом все эксперты рынка уверены, что ставки аренды продолжат падение. В Knight Frank Ukraine прогнозируют, что в 2009 г. можно ожидать дальнейшее снижение стоимости размещения для операторов галереи в существующих торговых центрах на 15-20%. «Вакантность может увеличиться до 4-5% в профессиональных ТЦ и до 15% — в ТЦ с неудачным месторасположением и слабо продуманной концепцией»,— отмечают эксперты этой компании в своем отчете «Торговая недвижимость. Взгляд в 2009 г.».

Более пессимистичных прогнозов придерживаются и в CB Richard Ellis. «Падение будет более значительным для объектов с плохой посещаемостью — 50-60% в течение 2009 г., успешные проекты пострадают меньше, но и им не избежать 30-40% снижения. Мы ожидаем, что ситуация стабилизируется во втором полугодии 2009 г.»,— считает Сергей Сергиенко.

Однако в Colliers International стабилизацию рынка видят немного позже. «К концу 2009 г., возможно, краткосрочное снижение арендных ставок в валюте составит 25-60% вследствие их фиксации в гривне к докризисному уровню и непропорционального снижения продаж в профессиональных и непрофессиональных торговых центрах. Дном снижения ставки в национальной валюте станет первая половина 2010 г., когда ставка приблизится к уровню 2006 г.»,— отмечают эксперты в годовом отчете.