Государство в помощь

Будет ли госбюджет выкупать недострои застройщиков?

Кризисные явления в строительной отрасли не сбавляют обороты. Отчаявшись, игроки активно приглашают представителей властей за стол переговоров. В антикризисной программе правительства в строительной отрасли предусматривалось привлечение бюджетных средств на достройку жилья со степенью готовности более 70% в 2008 г. и более 50% — в 2009-м.

Вконце ноября в Верховной Раде было зарегистрировано несколько законопроектов, призванных облегчить участь строительной отрасли во время кризиса. Также принят Закон Украины № 509-VI от 16.09.2008 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству». Кроме того, президентом подписан антикризисный закон («О первоочередных мерах по предотвращению негативных последствий финансового кризиса и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» N 639-VI). В большей степени он касается банковской сферы и сельскохозяйственной отрасли, однако в нем присутствует пункт о кредитовании строительства. Оговорена возможность предоставлять из стабфонда кредиты на завершение строительства жилья с использованием ипотечных кредитов и при условии софинансирования банков и застройщиков.

Елена Распутная, заместитель директора компании Build & Live Development, дополняет, что антикризисная программа правительства в строительной отрасли включает такие основные моменты: механизмы достройки домов, находящихся в незавершенном состоянии; долевое участие государства в завершении строительства социального жилья; снижение застройщиками рентабельности. В частности, предусматривалось привлечение бюджетных средств на достройку жилья со степенью готовности более 70% в 2008 г. и более 50% — в 2009-м. Оставшуюся часть недостроенного объекта выкупает государство — эти квадратные метры распределяются между гражданами, которые стоят на квартучете в органах местного самоуправления. После сдачи объекта в эксплуатацию физлицам предоставляется право заключить договор аренды с последующим выкупом в течение 30 лет. Что касается ограничения рентабельности, если ранее речь шла о 15%, то в рамках кризисной ситуации этот показатель, по настоянию Министерства финансов, был снижен до 10%.

Вопросы остались

По словам Клавдии Бондаревой, директора финансово-строительной компании «Пагода», серьезный минус в принятых законах — отсутствие четких критериев, по которым будет определяться степень готовности объектов и вопрос о включении их в перечень объектов, достраиваемых за счет государственной поддержки. Также неясно, каким образом будут приниматься решения органов местного самоуправления о предоставлении господдержки тому или иному гражданину. Кроме того, по словам Елены Распутной, в документе не указаны суммы, планируемые на выкуп замороженного строительства. Речь идет лишь о механизме выкупа строек и отборе уполномоченных банков, через которые будет проводиться финансирование.

«Очень жаль, что предложения премьер-министра, высказанные в августе 2008 г. об изменении порядка и уменьшении различного рода отчислений в городской бюджет, в том числе об отмене бесплатной передачи жилья городу (а в Киеве это 7–20%), так и не нашли своего отражения в изменениях к законодательству. А ведь именно эти платежи и отчисления составляют сегодня значительную часть стоимости квадратного метра в Киеве», — добавляет г-жа Бондарева.

Как объясняет Маргарита Короткова, исполнительный директор группы компаний FIM, в Законе «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству» особое внимание уделяется необходимости создания более прозрачной процедуры общественных слушаний, упрощению разрешительной документации в строительстве, а также прописан механизм сдачи объектов в эксплуатацию. В идеале этот закон может способствовать привлечению инвестиций в строительную отрасль и сделает недвижимость, в частности, жилую, доступнее для конечного потребителя. Однако в нашей стране очень слабые контролирующие органы, да и исполнительные власти на местах не спешат работать согласно новым изменениям. Поэтому пока строители слабо представляют себе, как вышеуказанные процедуры станут более прозрачными.

Анатолий Шахновский, генеральный директор ИДК «Каскад», обращает внимание на то, что необходимы также планомерные и взвешенные шаги властей, направленные на стабилизацию банковской системы. Лишь когда доверие к финансово-кредитным учреждениям восстановится и деньги вернутся в банки, последние начнут пересматривать свои кредитные программы и предлагать приемлемые условия. Это будет способствовать росту как жилого, так и коммерческого строительства.

Вместе с тем инициатива Кабинета министров по снижению себестоимости строительства на 30–50% в рамках антикризисного законопроекта была одобрена игроками. «Данный законопроект при его принятии сможет помочь стабилизировать ситуацию в строительной сфере Украины, — отметил глава Украинской строительной ассоциации Лев Парцхаладзе. — Снижение налоговой нагрузки и разных отчислений для строителей позволит компаниям направить необходимые средства для погашения своих долговых обязательств, а главное — не останавливать работы и достроить объекты». Поэтому застройщики и девелоперы настойчиво приглашают представителей властей за стол переговоров, параллельно предупреждая своих инвесторов о невыполнении обязательств.

Умерить аппетиты

Следует отметить, что компании, которые оптимизировали работу еще в начале года при появлении первых признаков негативных явлений на рынке, сегодня находятся в наиболее выгодном положении. Так, в FIM завершенa реорганизация, стартовавшая еще в I квартале 2008 г. Поэтому нынешние решения топ-менеджмента предприятия направлены отнюдь не на сокращение, а на развитие: повышение качества услуг, активизацию продаж, выработку общей и портфельной стратегии.

В компании «Пагода» изначально придерживались умеренной финансовой политики: не совершали необоснованных трат на рекламу, не раздували штат. Каждый проект прорабатывали, стараясь минимизировать будущие расходы за счет эффективных конструкторских, инженерных и управленческих решений. Поэтому сейчас персонал «Пагоды» живет своей обычной жизнью: в компании не проводятся сокращения штата и уменьшения заработных плат. Сегодня это предприятие выводит на рынок новые объекты: начинает строительство городка клубного типа в Феофании и жилого дома премиум-класса на ул. Щорса. В 2009 г. «Пагода» намерена начать строительство еще нескольких объектов.

Продолжают работу в соответствии с намеченными ранее планами и в ИДК «Каскад». Изначально в компании очень тщательно подходили к планированию и сегодня понимают, что это было правильное решение. Объекты, которые развивает «Каскад», и купленные участки отбирались на основании всестороннего рассмотрения концепции. Генеральный директор предприятия Анатолий Шахновский утверждает, что нынешний кризис не отразится и на объектах жилой недвижимости, где работает компания. В портфеле «Каскада» преимущественно элитное жилье, спрос на которое будет стабилен. «Примерно через два года рынок вернется к исходной ситуации, и те компании, которые сегодня планомерно работают, будут иметь конкурентные преимущества. Те, кто реализует свои проекты к 2011 г., будут доминировать на рынке», — убежден г-н Шахновский.

Вместе с тем многие игроки, которые не смогли сработать несколько месяцев назад на опережение, теперь вынуждены минимизировать влияние кризиса. Так, к примеру, в Build and Live Development было решено сократить расходы на рекламу и PR, некоторые службы, отказаться от развития ряда начатых проектов и приостановить подбор персонала для новых проектов.