Время богачей

На фоне стагнации сегмента стандартного жилья спрос на элитные апартаменты в Одессе, наоборот, растет. Состоятельные покупатели обещают заметно скрасить хмурые будни одесских риэлторов. В то время как жилье среднего и эконом-класса практически не продается, несмотря на снижение цен до 50%, элитные квартиры, месяцами мертвым грузом лежавшие в базах агентств, неожиданно начали расходиться. Причем дорогой недвижимостью у моря все чаще интересуются не только отечественные богачи, но и жители соседних государств.

Элита клюнула на скидки

Одесский рынок жилой недвижимости окончательно впал в спячку. По данным директора местного АН «Ариадна» Наталии Бобровой, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество сделок купли-продажи в городе снизилось на 90%. Большинству агентств в декабре 2008 г. удалось оформить всего по три-пять сделок, начало же нынешнего сезона вообще оказалось мертвым.

Особенно ярко негативные тенденции проявились в сегменте жилья старого фонда (хрущевки, панельные дома, дореволюционные постройки), владельцам которого все реже удается заинтересовать покупателей, несмотря на готовность снижать цены. Продавцов не спасает даже такой козырь, как центральное месторасположение трущоб. Если ранее квартиры на улицах Толстого, Арнаутской, Дерибасовской, Екатерининской и др. пользовались повышенным спросом, что позволяло хозяевам выставлять заоблачные цены, то сейчас одесситы уже не желают переплачивать за прописку в центре.

Покупатели заметно охладели и к жилью на окраинах города, в частности в поселке Котовский. Пару лет назад дешевизна тамошних квартир, которые стоили как минимум на треть меньше, чем в центре, неплохая планировка и относительная новизна домов спровоцировали настоящий бум спроса. Популяризации микрорайона способствовали попытки городских властей решить транспортную проблему и улучшить социальную инфраструктуру. Однако, как говорит г-жа Боброва, сейчас ситуация изменилась — спрос на квадраты в Котовском снижается наиболее стремительно. Это отчасти поясняется тем фактом, что большинство сделок здесь заключались в кредит, получить который нынче практически нереально. На сегодняшний день немногочисленные покупатели выбирают квартиры преимущественно в районах Черемушки и Таирова, которые отличаются оптимальным соотношением цены и качества.

На фоне стагнации стандартной вторички спрос на элитные апартаменты, наоборот, оживился, отмечает представитель АН «Дорогой город» Марина Гроховецкая. С коллегой согласен и Борис Марушко из «Первой риэлторской компании», по информации которого на рынке достаточно покупателей, готовых выложить за такие квартиры от $200–300 тыс. Состоятельные горожане воспользовались готовностью продавцов торговаться и решили улучшить свои жилищные условия. Как следствие, апартаменты VIP-класса, которые оставались непроданными весь прошлый год, наконец-то находят новых владельцев. Причем среди покупателей, по словам заместителя генерального директора АН «Президент» Людмилы Соколовой, все больше жителей украинских мегаполисов, а также граждан близлежащих государств: России, Молдовы и Эстонии. «К примеру, одна из квартир, за которую хозяин хотел получить $350 тыс., провисела в базе агентства почти год. Когда же продавец на волне слухов об обвале рынка снизил цену на $50 тыс., апартаменты сразу же ушли», — рассказывает г-н Марушко. Его коллеги также говорят, что в декабре–январе им удалось продать и несколько «раритетов» по $1–1,5 млн, сбыть которые в ближайшем будущем они даже не надеялись.

Выборочная распродажа

По словам Марины Гроховецкой, предложение выставленных на продажу квартир в Одессе сейчас превышает реальный спрос в четыре-пять раз, что заставляет продавцов быть все более сговорчивыми. Цены на вторичку в целом по рынку за последние пару месяцев снизились на треть, а наименее ликвидное жилье, а также квадраты, стоимость которых ранее была существенно завышенной, подешевели на 40–50%.

К примеру, если еще недавно однокомнатная квартира в старом фонде в центре города выставлялась на продажу как минимум за $100 тыс., то сейчас цены стартуют с $50 тыс. Новостройки, поступающие на вторичный рынок, пользуются большим спросом, поэтому снижение стоимости в этом сегменте идет менее активно. Динамика падения за последние два месяца составляет порядка 30% (за «единичку» в новом доме просят $80 тыс.).

На 40–50% просели цены и на недвижимость в Котовском. Среднестатистическую однокомнатную квартиру там можно приобрести за $35 тыс. против прежних $60–70 тыс.

Жилье в более востребованных микрорайонах Таирова и Черемушки потеряло треть стоимости, и сейчас цены на него стартуют с $40 тыс. Впрочем, пока такие скидки лишь компенсируют рост курса доллара — в гривневом эквиваленте стоимость остается практически прежней. Но, как отмечает Борис Марушко, продавцы уже готовы к дальнейшему торгу и в отдельных случаях уступают дополнительно 15–20%. Марина Гроховецкая считает, что к весне вторичный рынок подешевеет еще на 10–15%.

В то же время застройщики, продающие новое жилье, не спешат объявлять распродажи. По словам Людмилы Соколовой, небольшое снижение расценок, которое наблюдается в этом году, преподносится компаниями как акция и редко превышает $100/кв. м. Сегодня минимальная стоимость новостроек стартует с $800-1 тыс./кв. м, а элитные апартаменты выставляются по $2,5–3 тыс./кв. м и выше. Инертность подрядчиков во многом поясняется сравнительно неплохими продажами. По информации Наталии Бобровой, в домах, которые находятся на завершающем этапе строительства, процент реализованных квартир превышает 70%. Особенно высок спрос на дорогие новостройки. Рассчитывая заработать на состоятельных покупателях, компании, которые возводили несколько объектов, сейчас замораживают строительство домов эконом- и среднего класса, перебрасывая все свободные средства на VIP-проекты.

Элитное жилье не демонстрирует тенденций к значительному удешевлению. Если на первичке цены, по сути, остаются прошлогодними, то на вторичке скидки обычно не превышают 15%. На большие уступки со стороны продавцов, по мнению г-жи Бобровой, рассчитывать не приходится, поскольку рынок предложениями такого уровня не перенасыщен. Она также отмечает, что, уловив тенденцию повышения покупательского спроса, некоторые собственники, наоборот, отказались от заявленной готовности торговаться и даже повысили цены. «К примеру, квартира в Мукачевском переулке площадью 240 кв. м, которая ранее выставлялась за $750 тыс., сейчас подорожала до $800 тыс. Тем не менее у нас есть несколько потенциальных покупателей, которые заинтересовались этим предложением», — говорит эксперт. Активизация спроса на элитную недвижимость, считает г-жа Соколова, уже к весне приведет к повышению стоимости земельных наделов, которые к концу прошлого года подешевели на треть. Сегодня участок в Коминтерновском районе Одессы можно купить за $5–10 тыс./сотка, а в более отдаленных поселках, к примеру в Ивановке, — за $1 тыс./сотка, в Киевском районе за сотку просят $15–20 тыс., на Фонтане — от $50 тыс.