Чем заманить арендатора в офисный центр

В холле офисного центра — «поющий и танцующий» фонтан, зеленая зона, скульптуры. В более теплое время года работники и посетители этого нового торгово-офисного центра наверняка облюбуют внутренний дворик. Речь идет о харьковском Platinum Plaza. В комплексе в начале января откроются ювелирные салоны Diamond и Gless. Накануне Нового года в центре первых покупателей принял магазин Brocard, который получил статус якорного арендатора Platinum Plaza.

Торговые квадраты

«За 2009 год ставки аренды качественных офисных площадей в Харькове снизились на 30-40%. По торговым площадям падение было более ощутимым — до 50%», — констатирует Валерий Бахинский, генеральный директор «Концерна АВЭК». Компания развивает девелоперские проекты и управляет коммерческой недвижимостью в Харьковском и других регионах. В частности торгово-офисным центром Platinum Plaza. Ставки аренды качественной офисной недвижимости в Харькове и до кризиса были достаточно умеренными — $25-30 за кв. м в месяц. Потому падение здесь было менее ощутимым, чем, например, в Киеве или Донецке.

По словам директора агентства недвижимости «Парк-Авеню» Елены Маленковой, за год арендные ставки на торговые площади в Донецке снизились на 50% в центре города и на 70% на окраинах. Сегмент офисной недвижимости здесь пострадал сильнее — падение составило 70-90%. На сегодняшний день аренда квадратного метра офисной площади в Донецке обойдется в 100-550 грн. в месяц. Самые дорогие квадраты — в Ворошиловском районе города. За офис арендатору придется выложить от 50 до 150 грн. за кв. м.

Прямо перед кризисом в Донецке был сдан в эксплуатацию ТРЦ «Атриум». Арендаторов для этого объекта подыскивало агентство коммерческой недвижимости «Альянс». «Вначале у нас было много клиентов, в среднем сдавали площади за $40 за кв. м в месяц. В период кризиса мы вынуждены были очень сильно снизить цены — до 100 грн., этого фактически хватало только на покрытие расходов по содержанию центра. Но многие арендаторы уходили», — вспоминает Владимир Антипов, директор «Альянса».

По словам менеджера по коммерческой недвижимости агентства «Ваш комфорт» Олега Лесюка, во Львове на сегодняшний день пустует 40% офисных и 20% торговых площадей. «Падение арендных ставок составило более 40%», — уточняет он. Аренда офиса во Львове обойдется от 60 до 140 грн. за кв. м в месяц, торговой площади — от 120 до 800 грн. за квадрат.

Арендные ставки на торговую недвижимость в столице, по данным экспертов, за год снизились на 30-45%, на офисную — более чем на 50%. «Падение арендных ставок на качественные офисные помещения в Киеве составило 50-60% (с $70-85 за кв. м в 2008 году до $30-40 для класса «А» и с $40-50 до $15-30 для класса «В» без НДС и эксплуатационных расходов)», — информирует Виктор Оборский, руководитель департамента стратегического консалтинга «Украинской торговой гильдии».

Это происходит потому, что предложение площадей не подкреплено спросом. По данным компании «Эрнст энд Янг», на конец 2008 года в Киеве функционировало около 40 качественных объектов торговой недвижимости, общая площадь которых составляла около 850 тыс. кв. м. К концу 2009-го общее предложение на рынке торговой недвижимости столицы составляло 1 млн. кв. м.

В частности в IV квартале 2009 года в Киеве открылся ТРЦ Dreamtown (1-я очередь, общая площадь — 80 тыс. кв. м, в т.ч. торговая — 55 тыс. кв. м). По информации компании Knight Frank, ведутся строительные работы по таким объектам: ТРЦ Dreamtown (2-я очередь), ТРЦ Sky Mall (2-я очередь), ТРЦ «Большевик» (3-я очередь).

На все готовое

«В городе (Донецке. — «ДЕЛО») под офисы сдаются площади в большом количестве бизнес-центров, в том числе новых («Киев», «Акула»), и административных зданий. Для того чтобы привлечь в новый бизнес-центр съемщиков, собственники торговых площадей предлагают разные программы лояльности, к примеру, первые два месяца бесплатно», — поясняет Владимир Антипов.

Эксперты единогласны в том, что рынок торговой недвижимости оказался более стойким в период рецессии и наименее подверженным кризису по сравнению с остальными секторами коммерческой недвижимости. «По сравнению с рынком офисной недвижимости ритейл показывает наиболее оптимистичную динамику и по количеству нововведенных объектов, и по уровню деловой активности торговых сетей и ритейлеров», — отмечает Элеонора Мельник, руководитель отдела консультационных услуг по недвижимости компании «Эрнст энд Янг».

Не стоит забывать и о таком факте, как запрет азартных игр на территории Украины. Это решение правительства спровоцировало единовременное высвобождение большого количества свободных площадей.

Операторы рынка аренды коммерческой недвижимости так характеризуют текущее состояние этого рынка: превалирование предложения над спросом и большое предложение помещений, полностью готовых к въезду арендаторов. «В строящийся объект практически невозможно найти арендаторов. Только в готовый. И здесь тоже возникают трудности, потому что предложение превышает спрос и у арендатора большой выбор, — констатирует Оксана Елманова, генеральный директор Группы компаний FIM. — Поэтому все большее значение имеет месторасположение и внутренняя отделка».

В харьковской Platinum Plaza, по заверению компании, управляющей этим объектом, торговые площади сданы на 70%. «Среди арендаторов такие бренды, как Brocard, Kazzara и ряд других», — уточнили в «АВЭКе». В основном это компании, которые заключили договоры аренды еще на стадии строительства комплекса.

Помимо расположения в центре города и отделки, включая необычный дизайн, хорошую заполняемость офисной части здания, как считают в компании, должно обеспечить предложение арендатором офисов различной конфигурации и площади — от 200 до 600 кв. м. Юрий Соболев ожидает, что уже в марте будет занято 50-60% офисной площади Platinum Plaza.

Выживание по-девелоперски

Как отметил председатель набсовета «Концерна АВЭК» Алексей Чернышов, на сегодняшний день нет четких и прозрачных инструментов привлечения финансирования строительства.

В сочетании с обвалом рынка аренды это заставило многих девелоперов отказаться от реализации новых проектов и заморозить часть строящихся объектов. По словам Элеоноры Мельник, в 2009 году в эксплуатацию введено 30% заявленных объектов торговой недвижимости, тогда как в предыдущие годы этот показатель составлял 70-80%. «Основной акцент делается на проектах, близких к завершению, причем сроки сдачи объектов зачастую меняются», — рассказывает Элеонора Мельник. Так, осенью, например, было объявлено об отсрочке завершения строительства в Киеве бизнес-центра «Эспланада» (Спортивная площадь, 1) до лета 2010 года.

Чтобы закончить наиболее перспективные проекты, девелоперы продают земельные участки, непрофильные активы либо доли своих компаний. В качестве примера можно привести компанию «XXI Век», которая продала часть своих активов.

Также компании пытаются в последний момент изменить целевое назначение объектов. «Особенно много проектов перепрофилируют в гостиничную недвижимость в рамках подготовки страны к проведению футбольного чемпионата Евро-2012», — утверждает Мария Шкарпетина, аналитик отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle.

Что касается перспектив рынка коммерческой недвижимости, то понятно, что в краткосрочной перспективе говорить об увеличении спроса не приходится. «В то же время, если смотреть на статистику, Киев значительно отстает от других европейских столиц по площади офисной и торговой недвижимости на 1000 человек», — резюмирует Элеонора Мельник. В других городах ситуация в этом плане ничем не лучше. Это дает операторам рынка надежду на восстановление спроса на коммерческие площади вместе с ростом экономики.

Какие торговые и офисные комплексы открылись в 2009 году

 

Название*	Регион	Площадь, тыс. кв. м	Девелопер
ТРЦ Dream town (1 очередь)	Киев	80	Vita Veritas
ТРЦ «Ривьера»	Одесса	80	Agro Real Estate
ТРЦ «Бояновка» (2 очередь)	Черновцы	72	«Бояновка»
ТЦ 4 Room	Киев	40	«Евразия-Украина»
ТЦ «Домосфера»	Киев	30	DeVision
ТЦ «Аракс» (1 очередь)	Киев	27	н/д (набор арендаторов – «Риэлт Комплекс»)
ТЦ «Киев» (1 очередь)	Полтава	26,5	«Укрросметалл»
ТРК Appolo	Днепропетровск	24	ПКП «УМК»
ТЦ «Континент»	Донецк	23	«Домус»
ТРЦ «Глобал.UA» (2 очередь)	Житомир	15	н/д (набор арендаторов – «Украинская торговая гильдия»)
БП «Протасовъ» (1 здание)	Киев	13,5	«Роза»
БЦ «Вектор»	Киев	13,3	«Вектор»
ТРЦ «Маги Гранд»	Винница	13,2	«Магигранд»
ТЦ Домино (1 очередь)	Севастополь	11,3	«Атлант-Крым»
БЦ FIM Center	Киев	9,5	FIM
ТОЦ Platinum Plaza	Харьков	9,4	«Концерн АВЭК и Ко»
ТЦ «6 элемент»	Одесса	9	н/д (набор арендаторов – «Украинская торговая гильдия»)
ТЦ «Южноград»	Луганск	8	«Торговая фирма «Бонум»
БЦ Capitan Hall	Киев	8	«Миськжитлобуд»
ТЦ Vizit	Харьков	7,5	«Авантаж»
БЦ (ул. Кудряшова, 16)	Киев	6,1	«Нест»
БЦ «Левобережный»	Киев	6	«СНС»
БЦ (ул. Туровская 19,б)	Киев	2,5	Midland Development Ukraine
БЦ «Символ Центр» (3 очередь)	Киев	2,2	«Оренда-Центр-С»
БЦ «Дарница»	Киев	2	KDD Group

* БЦ – бизнес центр, БП – бизнес парк, ТОЦ – торгово-офисный центр, ТЦ – торговый центр, ТРЦ –торгово-развлекательный центр, ТРК – торгово-развлекательный комплекс
 

Данные «Украинская торговая гильдия», DTZ Research, «Дело»

Татьяна Недоризанюк, Марина Моисеева