Офісні площі як зайвий баласт. Як змінились ціни і попит на комерційну нерухомість?

Всесвітня пандемія та локдаун "загнали" людей по домівках. Більшість офісних працівників перейшли на віддалену роботу, а торгові центри зачинилися.

На фоні відсутності успіхів у боротьбі з COVID-19 роботодавці почали прилаштовуватися до нової реальності, переглядаючи вимоги до робочих місць працівників. Це суттєво змінило ринок оренди офісних приміщень.

Ціни на оренду комерційної нерухомості знизилися і будуть знижуватися далі, попереджають експерти.

Як криза позначилася на торговельній та комерційній нерухомості і яким буде майбутнє офісних працівників?

Офіси: коронавірус розвернув тренд

До запровадження карантину, у березні 2020 року, столичний ринок офісної нерухомості з точки зору інвестицій розглядався як перспективний. Попит на ньому перевищував пропозицію, розповіли в консалтинговій компанії Colliers.

"До пандемії, з огляду на низьку вакантність, підвищений попит на якісні об'єкти офісної нерухомості та низькі темпи зростання нової пропозиції в попередні роки, очікувалося зростання орендних ставок", – повідомили в компанії.

Однак спричинена пандемією криза перевернула ситуацію на ринку. Компанії, які відчули зниження грошового потоку, скоротили наймані площі офісних приміщень або переїхали в бізнес-центри з нижчими орендними ставками.

Як наслідок, за перше півріччя 2020 року вакантність офісної нерухомості Києва зросла на 3 процентні пункти – з 9% до 12%, свідчать дані консалтингової компанії NAI. До кінця 2020 року цей показник може зрости до 18%.

Colliers наводить схожу статистику: вакантність у столичних бізнес-центрах найвищого А-класу зросла з 4,5% на початку 2020 року до 7,1% в кінці червня. Вакантність офісів В-класу зросла із 7,9% до 10,5%.

За даними компанії Cushman & Wakefield, первинна вакантність у сегменті офісної нерухомості в кінці другого кварталу 2020 року збільшилася до 9% порівняно з 6,7% в березні. Цьому сприяли зниження попиту і введення в квітні-червні в експлуатацію семи бізнес-центрів із загальною площею 69 тис кв м.

"Ринок завмер, нові угоди були заморожені, проте орендарі продовжили утримувати офіси, подекуди домовившись про короткострокові знижки на 30-50%", – каже керівник відділу консалтингу NAI Ukraine Марина Гуревич.

Керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії "Українська торгова гільдія" (UTG) Костянтин Олійник звертає увагу на дві особливості: маленькі компанії стали переїжджати у віддалені від центру райони міста, а великі – переводити співробітників з орендованих приміщень у власну нерухомість.

За підрахунками UTG, середньозважена вакантність у бізнес-центрах Києва на початку червня досягла 12,8%.

Адаптивний карантин – адаптивна оренда

З червня офіси почали повертатися до робочого ритму. Проте, згідно з опитуванням NAI Ukraine, у 73% офісних компаній близько половини персоналу продовжують повністю чи частково працювати віддалено.

У вересні попит на оренду комерційних приміщень активізувався, зазначає генеральний директор агентства з нерухомості Park Lane Вікторія Барабаш.

"Найбільше було угод, пов'язаних з переїздом. Компанії виїжджали з приміщень і шукали нові, більш цікаві в плані вартості і площі. У вивільнені приміщення майже одразу в'їжджали інші орендарі", – розповідає вона.

На думку експертів консалтингової компанії CBRE, нові угоди з оренди переважно були зумовлені потребою компаній оновити офіси, хоча іноді компанії скорочували орендовані площі через пандемією.

За словами керівного директора компанії "Colliers International Україна" Олександра Носаченка, багато компаній відкладають переїзд, оптимізуючи витрати та перебуваючи в очікуванні поглиблення економічної кризи.

"Компанії, що орендували приміщення "про запас" з перспективою розширення бізнесу, відмовляються від них. Особливо в тих випадках, де ще немає інвестицій в ремонт або ж договір оренди закінчується", – каже він.

Зараз користуються попитом офіси з ремонтом і гнучкими умовами, що дозволяють регулювати термін оренди і площу приміщень, зазначають експерти NAI. Орендарі більш зважено підходять до вибору офісу: у пріоритеті бюджетні рішення з хорошою якістю і вдалим розташуванням.

Ціни летять вниз і не зупиняються

За перше півріччя діапазон орендних ставок у класі В знизився з 15-23 дол за кв м за місяць у 2019 році до 12-20 дол. У класі А верхній показник не змінився – 30 дол за кв м, а нижній упав з 23 дол до 20 дол, повідомляє Colliers.

За словами Марини Гуревич з NAI Ukraine, середні ринкові ставки за новими договорами оренди знизилися на 15-20%. Ставки просідають переважно через умови нових договорів, хоча і за поточними угодами можна отримувати знижки. Нових договорів укладається небагато – лише половина від обсягу 2019 року.

За даними UTG, у червні оренда 1 кв м на місяць у класі А становила 25,6 дол (-13% відносно грудня 2019 року), у класі В – 17,2 дол (-9%), С – 10,7 дол (-10%).

Барабаш розповіла, що найбільш популярними комерційними приміщеннями у вересні стали офіси площею 80-400 кв м за ціною 10-25 дол за кв м. Експерти прогнозують, що ціни на оренду офісів продовжать знижуватися.

"Щонайменше протягом наступних двох кварталів ринок офісної нерухомості в Києві буде у фазі орендаря: пропозиція перевищуватиме попит. Для компаній це гарна можливість знайти офіс у якісному бізнес-центрі з оптимальною локацією за лояльнішими умовами порівняно з 2019 роком", – каже Носаченко.

Багато компаній у карантинних умовах орендують коворкінги. Вони не вимагають вкладень в ремонти та утримання офісу – інтернет, кава-брейки, переговорні кімнати для проведення зустрічей входять у вартість оренди робочих місць. До того ж, у коворкінгах гнучкі умови щодо термінів договорів.

Тренди і прогнози

Режим самоізоляції змусив багато компаній перевести своїх співробітників на віддалений формат роботи. Частина компаній повернулася в офіси після запуску громадського транспорту у травні, однак значна частина бізнесів працюватиме віддалено принаймні до кінця 2020 року.

Досвід віддаленого формату в середньостроковій перспективі може вплинути на організацію робочого процесу та підходи до формування офісного простору. Співвласник і партнер компанії InCo home Роман Бєлік вважає, що пандемія стане поштовхом до змін в інфраструктурі міст і ставленні до офісної роботи.

Наприклад, у Великобританії понад 40% робітників працюють дистанційно і не збираються повертатися до старої схеми роботи. При цьому передмістя Лондона оживає – офісна нерухомість користується там стійким попитом.

"У ЄС показник віддаленої роботи в середньому становить 25%. Даних щодо України немає, але, гадаю, ми близькі до цієї цифри. Усе це обов'язково змінить профіль ринку нерухомості в майбутньому", – додав Бєлік.

За результатами глобального опитування Colliers International, вісім з десяти людей хотіли б працювати віддалено хоча би день на тиждень і після карантину. Однак це не стане причиною масової відмови від офісів.

"Досвід пандемії прискорить трансформацію офісів, перетворивши їх на локації, які підвищують рівень співпраці та інновацій. Багато успішних ідей виникають несподівано, завдяки незапланованій взаємодії різних людей.

Такого непередбачуваного поєднання та інтенсивної кооперації важко досягти за допомогою Zoom або Skype", – каже Носаченко.

До кінця 2020 року в Києві буде введено в експлуатацію 15 бізнес-центрів, сумарна орендна площа яких перевищить 169 тис кв м. Більша частина з них вийде на ринок упродовж пів року з низьким рівнем вакантності.

За даними NAI Ukraine, на 2020-2023 роки в столиці заявлене відкриття близько 400 тис кв м нових офісів, що становить близько 20% нинішнього ринку. Це призведе до зниження орендних ставок.

Пандемія може стати рушійним фактором у розвитку традиційних офісів і плануванні робочих місць. З'явиться гібридна модель робочого простору: поєднання часткової роботи в головному офісі, коворкінгу та домашньому офісі.

"Ми побачимо реконцепції форматів для адаптації до сучасних умов. Серед них – концепція коофісу, де є вся традиційна інфраструктура офісного центру.

Кожному орендарю доступна вся інфраструктура коворкінгу – місця загального користування з лаунжем, сучасним дизайном приміщень, кімнатами очікування, івент-просторами, переговорними, готовими офісами", – вважає Носаченко.

Торговельна нерухомість міцно стоїть на ногах

Ринок оренди торгових площ майже не змінився. Підприємців, які винаймають такі приміщення, підтримав попит на товари щоденного користування.

"У процесі розповсюдження пандемії люди стали більше економити, що призвело до зниження купівельної спроможності та, відповідно, товарообігу в ритейлерів. Проте після скасування карантину у низці сегментів спостерігалося значне зростання продажів завдяки відкладеному попиту", – повідомив провідний експерт "Colliers International Україна" Ігор Заболоцький.

"Карантин не вплинув ні на заповнюваність, ні на вартість оренди торговельних площ. Продуктовий ритейл не зупиняв роботу, а клієнти не зверталися за відстрочкою або переглядом вартості оренди", – каже Бєлік.

За даними керівника департаменту агентських і консультаційних послуг у сфері торговельної нерухомості компанії "Cushman & Wakefield в Україні" Катерини Весни, ритейлери, що спеціалізуються на продажу модних і спортивних товарів, електроніки і побутової техніки, товарів для дітей і продовольства, у січні-червні показали зростання на 3-10% порівняно з аналогічним періодом 2019 року.

Експерти зазначають, що внаслідок рішення уряду про закриття ТРЦ найбільше постраждали регіональні торгові центри з великою часткою розважального функціоналу, кінотеатрів та закладів харчування.

Опитування ритейлерів показало, що на початку травня 2020 року лише 11% підприємств продовжували сплачувати орендну ставку в повному обсязі. Здебільшого це стосувалося сегментів, що працювали без обмежень.

З початком адаптивного карантину поновили роботу майже всі орендарі, а віднедавна функціонує і розважальний сегмент. "Масового закриття, яке може вплинути на зміну показника вакантності, немає", – кажуть у Colliers.

"За вісім місяців 2020 року оборот торгових центрів в Україні порівняно з 2019 роком зріс на 6% і на 7% – у Києві, тоді як більшість інших країн тільки намагаються вийти на рівень минулого року", – заявила Гуревич.

"Найгірше почуваються кіномережі. Оскільки такі орендарі є якірними та формують основні потоки споживачів, то зниження їх відвідуваності негативно впливає на товарообіг сусідніх орендарів", – повідомили в Colliers.

За даними міжнародних ритейлерів, які працюють і на українському ринку, на момент зняття строгих обмежень рівень продажів в Україні був вищим, ніж в більшості інших європейських країн. "Це вселяє оптимізм", – кажуть у Colliers.

Насиченість торговими приміщеннями зросте на 50%

Середня вакантність на ринку комерційних приміщень з початку 2020 року зросла на 3,9% до 12,4% в кінці червня. Спеціалісти вважають, що великий обсяг нової пропозиції і подальша вичікувальна стратегія орендарів протягом наступних 12 місяців призведуть до подальшого зростання вакантності.

Середньозважена декларована орендна ставка комерційної нерухомості в Києві у червні становила 28 дол за кв м за місяць для об'єктів класу А і 18 дол за кв м – для об'єктів класу В, стверджують у CBRE.

За даними Colliers, найвищі орендні ставки в торгових центрах Києва залишилися на рівні 2019 року: 80 дол за кв м за місяць. Орендні ставки на головних торговельних вулицях столиці становили в середньому 83 дол.

Загальна пропозиція торгових приміщень у Києві протягом півріччя збільшилася на 5,4% і становила 1,58 млн кв м. Згідно із заявами девелоперів, до кінця 2020 року введення в експлуатацію нових ТРЦ не очікується.

Зараз будуються 12 ТРЦ загальною площею понад 800 тис кв м. Їх відкриття заплановане на 2021-2023 роки, проте заявлені терміни можуть змінитися.

"Насиченість торговими приміщеннями в столиці у 2020 році становить близько 535 кв м на тис жителів. Порівняно з іншими європейськими містами, показник невисокий, але з урахуванням обсягу об'єктів, що будуються, за кілька років цей показник може збільшитися приблизно на 50%", – повідомили в Colliers.

ТРЦ не зникнуть

На думку Заболоцького, осінь буде найскладнішим періодом для ринку через активну ротацією орендарів у ТРЦ. У короткостроковій перспективі це може вплинути на зростання вакантності. Однак за відсутності значних потрясінь навесні 2021 року показники поступово поліпшаться, вважає експерт.

За словами Костянтина Олійника з UTG, головним викликом для ринку залишається зниження споживчих настроїв. "Втрата роботи і скорочення доходів населення змушують споживачів займати вичікувальну позицію, відмовлятися від придбання товарів без необхідності", – говорить він.

Тимчасом Гуревич вважає, що в ритейлу в Україні дуже хороші перспективи.

"На тлі згасання вуличних продажів і нерозвиненого онлайн-ринку торгові центри є флагманами розвитку і наріжним каменем галузі. Ми прогнозуємо збільшення товарообігу, експансію операторів, поступове відновлення ставок, введення нової пропозиції з деяким зростанням вакантності", – заявила вона.

InCo home бачить хорошу перспективу в секторі продуктових магазинів і нарощує портфель інвестицій. "За останній рік спостерігаємо 40-відсоткове зростання у відкритті точок продовольчих мереж в Україні. Продовольчий роздріб і продуктовий ритейл точно будуть рости", – заявили в компанії.

Олександр Колесніченко