Недвижимый вопрос. Почему провалился рынок жилья и что будет с ценами

В первой половине этого года рынок жилой недвижимости в Украине переживает спад. Как сообщила Государственная служба статистики, по результатам января-июня количество разрешений на выполнение строительных работ значительно снизилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — почти в полтора раза. Если в первом полугодии прошлого года было выдано разрешений на строительство 5,65 млн кв. м жилья, то в первом полугодии текущего — на 3,85 млн кв. м.

Однако в зависимости от региона динамика может быть прямо противоположной — если общая площадь нового строительства в Киеве снизилась почти в 6 раз по сравнению с прошлым годом — до 368,1 тыс. кв. м, то в Киевской области — выросла почти вдвое, до 1358,3 тыс. кв. м.

Кризис коснулся не только начала новых строек, но и сдачи в эксплуатацию уже готового жилья. По данным той же Госслужбы статистики, в январе-июне этого года было принято в эксплуатацию в целом по Украине 3,7 млн кв. м жилья, тогда как за соответствующий период прошлого года — 4,9 млн кв. м жилья.
Серия ударов

Как рассказывают эксперты, существенный удар рынок жилой недвижимости получил от эпидемии коронавируса. В частности, согласно опросу Конфедерации строителей Украины, проведенному еще в мае этого года, 10% девелоперов остановили строительство в период карантина и к маю так и не возобновили его. При этом 10% компаний пошли на сокращение до 20% своего персонала, 8% компаний — уволили более половины рабочих.

Важно, что карантин повлиял не только на самих девелоперов, но и на их снабженцев, в результате почти каждая пятая компания-девелопер испытывала дефицит строительных материалов, а каждая третья — заявила об их подорожании. Поэтому неудивительно, что три четверти опрошенных КСУ участников рынка заявили, что намерены отсрочить запуск новых проектов.

Однако у строительного провала были и административные причины — с начала года власти пытаются реформировать Государственную архитектурно-строительную инспекцию (ГАСИ), которая как раз и занимается надзором за строительством и выдачей девелоперам разрешений на строительство и приемку жилья в эксплуатацию. В марте президент Владимир Зеленский и премьер-министр Денис Шмыгаль инициировали реформу сферы градостроительства, первым шагом которой стала ликвидация ГАСИ. Вместо этого органа Кабмин решил создать три, между которыми и будут распределены функции данной структуры. Но реформа все еще продолжается, а в Верховной Раде идет работа над законодательными изменениям, которые должны легитимизировать работу новых органов.

Реформа – это хорошо, но в результате она привела к административному и управленческому параличу ГАСИ, которая просто перестала выполнять свои функции. И это тут же отразилось на рынке недвижимости — президент Конфедерации строителей Украины (КСУ) Лев Парцхаладзе в начале июня отмечал, что только 22% уже построенного жилья введено в эксплуатацию. А это значит, что реально построенных квартир — намного больше, чем свидетельствует статистика.

Однако более ощутимый удар по строительному бизнесу нанесли покупатели, которые в период карантина просто перестали посещать отделы продаж. По данным КСУ, у половины компаний количество сделок по продаже квартир упало более чем на 50%, у 15% компаний-девелоперов – на четверть. Другие участники рынка заявляли, что в период карантина продажи квартир рухнули и того больше — до 80% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А Александр Рубанов, директор Института развития недвижимости, рассказал "ДС", что у одного из застройщиков продажи упали по сравнению с докарантинным уровнем в 10 раз.

Такое падение привело к дефициту оборотных средств у застройщиков: нет продаж квартир – не на что осуществлять строительные работы.

Однако, кроме коронавируса, были и другие веские причины, повлекшие снижение активности на рынке недвижимости. Серия громких дефолтов крупных застройщиков (банк "Аркада", "Укрбуд" и др.) существенно ухудшила статистику в строительной отрасли, а также, что более важно, подорвала доверие к сектору жилой недвижимости со стороны инвесторов — ведь по сей день финансирование строительства жилья в Украине ведется, преимущественным образом, за счет будущих владельцев жилья.

Поэтому Александр Рубанов считает, что дефолты крупных застройщиков будут одной из причин того, что внимание покупателей будет смещаться на вторичный рынок жилья, где квартиру можно "увидеть и пощупать".

А что же с ценами?

В такой ситуации надежд на быстрое восстановление рынка в этом году питать не стоит. Тем более, как отмечает Александр Рубанов, первичный рынок недвижимости в этом году и так был перенасыщен: предложение жилья явно превышало платежеспособный спрос, тогда как доходы населения существенно отставали. "Спрос на жилье сохраняется, но реальной финансовой возможности у населения покупать квартиры становится все меньше и меньше", — сказал он.

В ситуации провала на строительном рынке его вряд ли сможет поддержать даже инициированная правительством программа доступной ипотеки под 10%. Дело в том, что доля ипотеки в общем объеме продаж квартир ничтожно мала: эксперты еще до карантина называли цифры 3-7%, а с марта доля квартир, которые приобретаются на первичном рынке с помощью банковских кредитов, упала до еще более низкого уровня – около 1,5%.

Статистика свидетельствует, что с марта по август этого года цена предложения квартир в новостройках, несмотря на кризис, даже немного выросла — с 28,9 до 29,9 тыс. грн. за 1 кв. м, но Александр Рубанов считает, что изменения цен на рынке в период карантина и после него — на уровне статистической погрешности.

Поэтому вполне реальным до конца этого года может быть и прогноз снижения цен на первичном рынке жилья – по словам Александра Рубанова, уже сегодня застройщики начали конкурировать между собой, предлагая покупателям все более привлекательные программы лояльности и различные акции.

Александр Суков