Владельцы жилья в Киеве готовятся повышать цены на аренду

Киевские рантье готовятся переписывать ценники. В мае многие собственники квартир начали требовать от арендаторов большей платы за ту же жилплощадь, ссылаясь на подорожание услуг ЖКХ. И хотя те изменились не так значительно, как могли бы (из-за снижения мировых цен на газ майское подорожание топлива отложили), кое-какой рост все же произошел.

Так, по результатам апреля 2019 года подорожание коммунальных платежей составило:

• На жилье, воду, электроэнергию, газ и другие виды топлива на 0,2%.
• На канализацию и водоснабжение – на 0,7%.
• На содержание домов и придомовых территорий – на 0,4%.

Впрочем, эксперты призывают квартиросъемщиков не паниковать. 

«Предпосылок переживать нет. Сейчас рынок очень стабилен, никаких скачков нет и не предвидится ни до конца мая, ни в июне. Если и можно выделить на рынке один тренд, то это небольшое снижение стоимости аренды, в среднем до 3%, потому что предложение заметно превышает спрос», – успокаивает вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал.

Покупают чтобы сдать

Эту мысль подтвердил и Управляющий партнер ARTA Property Management Михаил Артюхов, и уточнил, что в последние месяцы количество заключенных сделок на рынках недвижимости остается почти неизменным: 500 договоров купли-продажи жилья и 350-400 соглашений об аренде ежемесячно. При этом немалая часть сделок купли-продажи расценивается покупателем как инвестиция, а купленная квартира вскоре выходит на рынок аренды.

«Большая часть арендаторов в Киеве – вынужденные. Точнее, это пока несостоявшиеся покупатели. Например, молодые люди, у которых есть работа и возможно сбережения, но недостаточно для приобретения жилья. Конечно, можно было бы вложиться в новострой, но, во-первых, в Киеве за такими инвестициями обосновано сохраняется репутация ненадежных, а во-вторых, в результате таких вложений человек не получает немедленно на руки ключ от квартиры, в которую можно въехать. Он все равно вынужден искать съемное жилье», – рассказал риелтор.

Михаил Артюхов подсказал съемщикам и способ повлиять на решение хозяина квартиры. Если арендатору нравится жилье и он хочет продлить договор, эксперт рекомендует делать встречное предложение: взять на себя оплату коммунальных услуг, а взамен арендодатель обяжется гарантировано не повышать ставку арендной платы какое-то время. Заключенные таким образом соглашения, как показывает опыт Киева, гораздо реже пересматриваются, даже когда оговоренные сроки уже истекли. Остальные же компромиссы действуют до следующего скачка цен на рынке.

«Понаехавших» стало меньше

Ярослава Чапко, CEO консалтинговой компании Residential Development Solutions, выделила 2 фактора, которые оказывают значительное влияние на рынок:

• Спрос со стороны приезжих.
• Курсовые колебания на рынке.

«Курс гривны укрепляется, поэтому те арендодатели, кто зафиксировал цены в гривне, оказались в выигрыше – долларовый эквивалент аренды для них вырос. Большого притока трудовой миграции в столице также пока не наблюдается. Есть более привлекательные рынки труда в Европе, куда и направляется большинство украинцев в поисках заработка. Ну и третий фактор – приток на рынок аренды инвестиционных квартир в новостроях. Сегодня на рынке предложение превышает спрос, поэтому увеличения арендных ставок ожидать не стоит», – оценила риелтор.

Ярослава Чапко предположила, что стоимость съемных квартир не будет меняться до осени. А уже в сентябре аренда может подрасти на 5-10% – по словам эксперта, такой показатель чаще всего и показывает период осеннего сезонного ажиотажа.

По версии управляющих недвижимостью, рост цен на рынке съемного жилья начнется уже летом. Анатолий Топал сослался на статистику: последние десять лет, за исключением 2014 года, в Киеве сезонный ажиотаж начинался в этот период. «Со второй недели июля из-за наплыва приезжих спрос на столичное жилье резко растет – почти на 30%. Цена в тот же период обычно подскакивает на 12-15%, но обычно уже к концу сентября возвращается к нормальному показателю».

Нужно торговаться

80% случаев аренды жилья в Киеве риелторы относят к эконом-сегменту (до 15 тыс. грн. в месяц), еще 15% – к бизнес-классу, и лишь 5% сделок заключаются на сумму от 45 тыс. грн. и выше. Их и относят к премиум-сегменту. В свою очередь дешевых квартир в Киеве стало так много, что участники рынка начали делить эконом-класс на две группы. Около 80% в нем приходится на сделки до 8 тыс. грн.

И хотя средняя арендная плата по результатам заключенных с апреля по май сделок практически не изменилась, владельцы квартир пробуют задрать цены, выставляя жилье по завышенной стоимости.

По данным Universal Commerce Group, рассчитанным на основании анализа предложений на рынке и размещенных в основных базах объявлений, средняя стоимость аренды жилья в столице в начале мая составила:

Среди квартир в старых домах

• Однокомнатные – 11 166 грн./месяц (изменение 0 %).
• Двухкомнатные – 15 932 грн. (+ 4%).
• Трехкомнатная – 25 688 грн. (+ 5%).

В новостройках средняя цена за месяц изменилась так:

• Однокомнатная – 11 770 грн. (+12%).
• Двухкомнатная – 18 650 грн., (+ 9%).
• Трехкомнатная – 33 530 грн. (- 5%).

Более 80% в структуре предложения занимают однокомнатные (36,7%) и двухкомнатные (33,5%) квартиры. Как уточнили эксперты, появление на рынке более дорогих предложений, особенно в сегменте первичного жилья, говорит о том, что растет доля покупателей квартир, которые рассматривают его как инвестицию. Но сейчас предложение на рынке превышает спрос более чем в 10 раз, и изменения в структуре предложения в больше мере зависят от застройщиков, а не отображают реальный интерес арендаторов.

Татьяна Рымаренко