Зацементировали монополию: Кому украинцы платят в карман тысячу гривен за оценку недвижимости
Точка зоруВ Украине узаконили и продлили схему, которая позволяет четырем электронным площадкам, связанным, по нашей информации, с нардепом Антоном Яценко, осуществлять посреднические услуги при оценке недвижимости. С каждой операции купли-продажи недвижимости площадки зарабатывают около 1 тыс. грн, а в целом – до миллиона гривен в день. Деньги делаются из воздуха, поскольку никакого смысла в их существовании нет. В "бюджетную ночь" к тому же были проголосованы поправки в Налоговый кодекс, которые закрепили за площадками монопольное положение и сделали невозможным выход на рынок новых игроков. При этом из-за отсутствия конкуренции только за прошлый год площадки дважды повышали цены на свои услуги. 112.ua разбирался, почему украинцев разводят на деньги, как работает "хлебная" схема и откуда она появилась
Было все бесплатно, придумали схему – заплатите тысячу
В 2012 году приближенные к власти схемщики предприняли первую попытку по созданию схемы с оценкой недвижимости при операциях купли-продажи и зарабатыванию на ней денег. Фонд госимущества издал три указа, согласно которым оценку недвижимости могли проводить только сертифицированные оценщики. Сертификаты на этот вид деятельности получили всего 12 фирм-близнецов, созданные за полгода до изменения правил оценки. Все указывало на их связь с нардепом Антоном Яценко (тогда член Партии регионов, а нынче народный депутат от группы "Видродження", – ред.). По словам журналиста-расследователя Юрия Николова, даже в то время схема вызвала огромный общественный резонанс: "Быстро выяснилось, что ее провернули не без помощи Александра Януковича". Многие организации указывали, что в стране установили фактически монополию на оценку недвижимости.
После Майдана, в 2014 году, схему отменили. 21 августа 2014 года было принято постановление Кабмина № 358 "О проведении оценки для целей налогообложения, начисления и оплаты других обязательных платежей, которые осуществляются в соответствии с законодательством", согласно которому было закреплено правило о том, что доступ к государственному реестру должен быть беспрепятственным и бесплатным. Таким образом, доступ к единой базе отчетов об оценке недвижимости стал полностью бесплатным, и продавая недвижимость, люди оплачивали только услуги нотариусов и оценщиков.
В Фонде госимущества заявили, что новые условия в своих интересах стали использовать "черные риэлторы". Ежегодно от занижения стоимости сделок по купле-продаже недвижимости бюджет якобы недополучал 2-3 млрд грн. Оформляя сделки, риэлторы и простые украинцы стали массово занижать оценку имущества, добиваясь таким образом искусственного занижения налога на доходы физических лиц и военного сбора. Это происходило в связи с тем, что согласно статье 172 Налогового кодекса, доход физлица от продажи недвижимого имущества рассчитывается исходя из цены продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, говорится в сообщениях на сайте ФГИУ.
Чтобы исключить возможность занижать реальную рыночную стоимость и уклоняться от уплаты налогов, было принято решение о создании электронного модуля, который мог бы в автоматическом режиме определять объективную рыночную стоимость объектов недвижимости. Модуль делает оценку на основании объектов оценки, которые фигурируют в других сделках. То есть система работает таким образом, что выдавая по запросу автоматическую оценку, она также фиксирует осуществленную сделку в Единой базе. Кроме того, система при оценивании учитывает цену продажи (предложения) из открытых источников, в частности из интернета, говорится в разъяснениях на сайте ФГИУ.
Идея хорошая, но с воплощением, как обычно, "налажали", вернее, "налажали" с пользой для нужных лиц. Для того чтобы новая система заработала, Верховная Рада в конце минувшего года приняла поправки к статье 172 Налогового кодекса, которые вступили в силу 1 января 2018 года. В них говорилось "о создании единой базы данных отчетов об оценке с модулем электронного определения оценочной стоимости объекта". Но кроме того, поправками также "нормативно закреплялась система информационно-телекоммуникационного обмена информацией и документами между Единой базой и авторизованными электронными площадками". И именно это сложное и странное на первый взгляд определение стало сердцем новой схемы.
Ключевое здесь то, что "в законе появились нормы о том, что информацию отчетов об оценке недвижимого имущества в Единую базу нужно вносить через авторизованные электронные площадки", поясняет 112.ua Юрий Николов.
Таким образом, была узаконена норма о том, что информация в Базу вносится, а также осуществляется оценка только через посредников. "По сути, авторизованные площадки никакой функции не выполняют. Это все равно, как переслать e-mail одному адресату, но сделать это не напрямую, а через другого адресата. При этом за эту услугу нужно заплатить деньги", – поясняет Николов. Раньше такую базу успешно обслуживал сам ФГИУ, теперь же депутаты решили, что вносить данные будет не оценщик, а посредник.
Обойти эту норму никак нельзя. "Если гражданин не выполнит процедуру, не заплатит верифицированные через нее налоговые платежи, он рискует стать фигурантом уголовного дела", – говорит журналист. Площадки-посредники, естественно, берут за свои услуги деньги. С учетом двух последних повышений, которые произошли с момента, как система начала функционировать, а это произошло 18 июля нынешнего года, стоимость одной операции площадок-посредников достигла в среднем 500 грн.
"Как это работает сейчас? Например, человек решил продать свою квартиру. Он приходит к частному оценщику, который оценил недвижимость, допустим, в 50 тыс. долл. Эту цифру нужно ввести в Единую базу, а также проверить ее через модуль, корректна ли оценка. Оценщик вводит данные через площадку-"прокладку", и вот только за то, что он их вводит и нажимает кнопку Enter, с него система снимает 500 грн. Эту сумму оценщик взимает с клиента. В момент непосредственно заключения договора купли-продажи человек приходит к нотариусу, и тот тоже проверяет оценку через базу, и снова минус 500 грн. При этом площадки-"прокладки" зарабатывают на этом не менее миллиона гривен в сутки", – рассказал 112.ua Николов. А продавец заплатит "прокладкам" 1 тысячу гривен с продажи недвижимости.
Юрий Николов рассказывает, что еще на этапе, когда ФГИУ проводил тендер на разработку Единой базы с модулем, гонорар за эту работу сделали настолько низким, что это сразу же отсеяло большинство рыночных программистов. "Бюджет на разработку от ФГИУ был около 1 млн грн, тогда как нормальный рыночный гонорар за такую работу вряд ли был бы меньше 20 млн грн. Таким образом, победа компании "Медирент", которая была объявлена победителем тендера, была достаточно прогнозируемой", – говорит Николов.
"Медирент", по его словам, опытнейший игрок на рынке госзаказов: "Компания фигурирует в ряде уголовных дел, но они так медленно двигаются, что компания продолжает беспрепятственно фигурировать во всех скандальных историях".
Основал компанию некий Роман Коваль. В конце нулевых он через своего соседа, главу Пенсионного фонда Алексея Зарудного познакомился с Антоном Яценко – оба в то время представляли БЮТ. Сейчас в Фонде госимущества официально вопрос электронных площадок-посредников в сделках по недвижимости курирует замглавы Фонда Евгений Асташев. По словам Юрия Николова, он работал советником одного из известных "тендерщиков" Владимира Доброскока, а тот является давним соратником Антона Яценко еще со времен Тендерной палаты. По данным издания "Наші гроші", как минимум одна площадка-посредник, "Професійна оцінка", связана с Доброскоком.
Программисты, которые оценивали сделанный "Медирентом" программный продукт, пришли к выводу, что в принципе это старая база, которая работала еще в 2012 году, но к ней "прикрутили" кусок с оценочным модулем. Специалисты утверждают, что это просто потраченные на ветер деньги – обмануть такую программу или взломать не составит труда. Как показали журналистские расследования "Наші гроші", до сих пор риэлторы умудряются проводить сделки с занижением стоимости недвижимости.
Но худшие подозрения, по словам Юрия Николова, подтвердились, когда стало известно, четыре ныне действующие компании-"прокладки" еще до победы "Медирента" на тендере уже заключили с ней лицензионное соглашение на использование программы, которая позволяет им выполнять посреднические функции. Лицензионный платеж составляет 150 тыс. грн в год.
"Таким образом, еще до того как "Медирент" была объявлена победителем тендера, она уже разработала и запатентовала программный продукт для существования площадок-"прокладок"!" – подчеркнул Николов, отметив, что всем программистам, которые сомневаются, что этим договором закрепляется монополия "прокладок", можно попробовать самим заключить подобный договор с "Медирентом".
17 июля 2018 года ФГИУ авторизовал первую "прокладку" – "Оцінка.online", а на следующий день запустил Единую базу. Это вызвало бурю негодования на рынке.
В июле 2018 года после многочисленных обращений граждан, народных депутатов, общественных объединений и публикаций в СМИ и соцсетях Антимонопольный комитет начал проверку ФГИУ в отношении "соблюдения им требований законодательства о защите экономической конкуренции во время создания, введения в действие и функционирования Единой базы данных отчетов об оценке (операций купли-продажи недвижимости) и подключения к ней электронных площадок", рассказала 112.ua Государственная уполномоченная в Антимонопольном комитете Агия Загребельская.
И хотя расследование еще продолжается, АМКУ пришел к выводу, что "четыре присутствующие на рынке компании имеют слишком много общего в рыночном поведении, в процессе входа на рынок и в процессуальном поведении, что является нетипичным для рынка, на котором присутствует конкурентное соревнование". По словам Загребельской, это послужило поводом для расследования, которое было начато 28 ноября "по признакам совершения авторизованными четырьмя операторами электронных площадок нарушения законодательства о защите экономической конкуренции в виде совершения субъектами хозяйствования похожих действий, которые могут привести к недопущению, устранению или ограничению конкуренции". Представление по этому делу было направлено главе АМКУ еще 18 ноября.
"Наші гроші" нашли связь между соратником Яценко Владимиром Доброскоком и "прокладкой" ООО "Про закупівлі" (создало сайт площадки "Професійна оцінка"). Другие площадки написаны на таком же коде, имеют идентичные названия файлов договоров и регламентов, о чем Кабмину сигнализировал даже АМКУ.
Кроме того, все четыре компании-посредники подозрительно быстро получили аттестат Госспецсвязи. Путь от написания технического задания на КСЗИ до получения аттестата обычно занимает около года. В нашем случае, Госспецсвязи выдал аттестаты в течение месяца. Тестирование и авторизация площадок заняли всего сутки. Очевидно, никто на самом деле их не проверял. К слову, в июле, когда работала только одна площадка, было множество нареканий, что она постоянно давала сбои, не принимала акты, а за каждую повторную попытку отправить их снимала с оценщиков деньги.
Кабмин и Рада сделали только хуже
На заседании 22 ноября Антимонопольный комитет пришел к выводу, что рынок, на котором действуют электронные площадки-посредники, "характеризуется наличием высоких барьеров для входа новых участников". В связи с этим на заседании были утверждены и направлены в Кабмин предложения в отношении изменения порядка доступа к Единой базе путем "исключения посредников (электронных площадок) в доступе к базе".
"Среди предложений АМКУ было подать в Верховную Раду соответствующий правительственный законопроект, который исключает электронные площадки как посредников из процесса внесения субъектами оценочной информации отчетов об оценке в Единую базу отчетов об оценке и проверке нотариусами регистрации отчета. Также мы предложили урегулировать стоимость услуги путем установления верхней границы награды (за осуществление услуги), также – обеспечить нотариусам прямой доступ к Единой базе", – рассказала 112.ua Загребельская.
Однако за день до этого, 21 ноября 2018 года, Кабмин убрал из постановления № 358 норму о "беспрепятственном и бесплатном" доступе к Единой базе. Причем текст изменений был внесен на заседание Кабмина на прошлой неделе буквально "с колес", он появился в повестке только утром, когда уже заседание шло, утверждает Юрий Николов.
При этом постановление было принято с оговорками "о необходимости доработки с экспертной средой". 28 ноября на сайте Кабмина даже появился пресс-релиз, в котором говорилось о том, что первый вице-премьер-министр – министр экономического развития и торговли Украины Степан Кубив поручил министру Кабинета министров Александру Саенко создать рабочую группу, которая должна была доработать вопрос с изменениями в постановление № 358.
"Причем там были достаточно жесткие формулировки в адрес схемы и заключение о том, что если ее нельзя отменить, то нужно хотя бы снизить сумму услуг площадок-"прокладок" с нынешних 500 грн до 18 грн", – рассказал Николов.
По его словам, "буквально через несколько часов эти публикации с правительственного сайта исчезают – на месте новости на сайте Кабмина и МЭРТ появляется надпись "ошибка 404". При этом новости со ссылкой на эти сообщения остаются, в том числе и на сайте государственного агентства новостей "Укринформ". Буквально через два часа после этих событий на сайте Кабмина был опубликован текст изменений к постановлению, в котором говорилось об удалении из него тех самых формулировок "беспрепятственно" и "бесплатно".
В бюджетную ночь (на 23 ноября) депутаты снова внесли поправки в Налоговый кодекс, которыми теперь окончательно зацементировали монополию "прокладок" Яценко. Об этом в Facebook писал даже первый замминистра экономразвития и торговли Максим Нефедов.
В частности, поправками предусматривалось, что новые площадки, желающие работать с Базой и Модулем по оценке недвижимости, с 2019 года должны получать согласие уже существующих четырех площадок. Понятное дело, что никакого разрешения конкуренту они не дадут.
"Таким образом, если монополия "прокладок" до недавнего времени была закреплена лицензионным договором, после принятия поправок 151 и 152 в Налоговый кодекс в ночь на 23 ноября окончательно забетонирована частная монополия", – сказал 112.ua Юрий Николов. Он рассказал, что присутствовавшие в ночь голосования в зале первый заместитель министра экономического развития и торговли Максим Нефедов и его знакомые народные депутаты описывали картину происходившего так: Антон Яценко бегал по всему залу, уговаривая нардепов, протащить именно эти две поправки. "Их возвращали восемь (!) раз! Но после совещания с главами фракций спикер Андрей Парубий вышел со словами: "Поправки 151 и 152 объединили. Голосуем". После этого группа "Видродження" сразу же дала голоса за документ, в котором теперь были нужные поправки, а уже после этого дала голоса и за бюджет, что нужно было БПП и "Народному фронту". То есть торг был такой: вы нам "схематоз" в Налоговом кодексе, а мы вам голоса за бюджет", – рассказал журналист-расследователь.
При этом глава комитета по вопросам налоговой и таможенной политики Нина Южанина убеждала депутатов принять Налоговый кодекс с учетом ряда поправок, среди которых были и 151-я, и 152-я. Южанина с трибуны даже попросила Нефедова "не стращать коллег", а пояснить, что скандальные поправки не связаны с деятельностью "Прозорро". Как писал 112.ua, изначально скандальные нормы депутаты пытались распространить не только на оценку имущества, но и на государственные закупки.
"В июле после обращения оценщиков к премьер-министру Владимиру Гройсману о том, что схема с четырьмя связанными друг с другом электронными площадками является коррупционной, Кабмин попросил дать оценку ситуации МЭРТ, Минюст, а также привлек к этому нашу общественную организацию "Вместе против коррупции". Мы изучили ситуацию и в своих письмах подтвердили, что схема действительно коррупционная. В частности, в поправке к Налоговому кодексу, которой легализировались авторизованные площадки, об обязательстве работать с ними для нотариусов не было сказано ни слова. Однако ФГИУ своими приказами обязал нотариусов в ней участвовать. После последнего голосования за поправки к Налоговому кодексу обязательство нотариусов пользоваться услугами "коррупционной четверки площадок" уже закрепили не только документами ФГИУ, но еще и нормой закона", – говорит координатор правительственно-общественной инициативы "Вместе против коррупции" Оксана Величко.
В Антимонопольном комитете тоже не разделяют мнения о том, что правки носят чисто "технический" характер, как утверждали депутаты в зале. "До принятия изменений к статье 172 Налогового кодекса существовали экономические барьеры для входа новых участников на рынок. Они были обусловлены необходимостью инвестировать средства в разработку программного обеспечения электронных площадок и административными барьерами в виде процедур согласования и авторизации в Госспецсвязи и ФГИУ. После принятия соответствующих изменений появился дополнительный барьер, нетипичный для высококонкурентных рынков, в виде необходимости новому участнику для входа на рынок иметь подтвержденную подписанным протоколом обмена между всеми уже авторизованными площадками возможность использовать информацию и документы, которые были размещены на той или иной авторизованной электронной площадке", – сказала 112.ua Агия Загребельская.
Государственный уполномоченный в АМКУ подчеркнула, что ситуация негативно влияет на конкуренцию на рынке, а для конечных потребителей самое важное то, что услуга электронных площадок-посредников носит принудительный характер.
Получить комментарии в ФГИУ 112.ua не удалось. В пресс-службе 112.ua пообещали прокомментировать ситуацию только после официальной публикации окончательной редакции Налогового кодекса.
Что дальше?
"Теперь из реальных инструментов, с помощью которых можно было бы изменить ситуацию, осталось только расследование Антимонопольного комитета. Но оно может продлиться не менее года. В дело также могут вмешаться народные депутаты и Кабинет министров, которые в принципе могут отменить свои решения о создании монополии "прокладок". Но я слабо представляю себе, что это сделают политики, только что проголосовавшие за схему", – считает Юрий Николов.
Агия Загребельская отметила, что "сроки окончания расследования АМКУ определить невозможно, в том числе и в связи с изменениями, которые происходят в нормативной базе и существенно влияют на проведение проверки". Кроме того, она отметила, что на длительность проведения расследования влияет и процессуальное поведение ответчиков (4-х упомянутых электронных площадок), которые игнорируют требования АМКУ, не предоставляя в ответ на них никаких документов и информации. Также они игнорируют процесс прохождения регламентных процедур в АМКУ.
"В случае, если в результате расследования по 4 площадкам будут установлены факты совершения нарушений, на них может быть наложен штраф в размере до 10% оборота за предыдущий год и наложены обязательства в отношении прекращения нарушений, устранения их последствий", – сказала 112.ua Загребельская.
Она отметила, что уголовная ответственность не является компетенцией комитета, но "со своей стороны АМКУ взаимодействует с органами Нацполиции в части расследования последними уголовного производства по указанным фактам. Также получил предложение НАБУ в отношении построения эффективного взаимодействия двух органов в этом вопросе".
А пока скандальные правки в Налоговый кодекс не начали действовать, на рынок хочет выйти пятая площадка, не связанная с первыми четырьмя. Компания "Проперти-АПП" 30 ноября "передала должностным лицам Фонда госимущества полный пакет документов технического задания (ТЗ), для согласования и создания независимой электронной площадки для передачи отчетов об оценке имущества Государственной базы отчетов ФГИУ". В компании уверяют, что их цель – "установить цены, приемлемые для граждан, и побороть монополизации на этом рынке".
"У ФГИУ знают о том, что минимум еще одна площадка хочет выйти на рынок. На совещаниях, которые мы с ними проводили еще до скандального голосования за поправки в Раде, они прямо "пели", насколько они за конкуренцию, как это может снизить цены и какой прекрасный выход из ситуации – выход на рынок пятой площадки, а за ней и шестой, и седьмой. "Проперт-АПП" уже завершила первый шаг – разработала техническое задание для прохождения комплексной системы защиты информации и в соответствии с требованиями действующих регуляторных норм подала проект документа на согласование ФГИУ. Поскольку это произошло до подписания президентом скандальных поправок в Налоговый кодекс, по идее эта площадка не должна попадать под их действие и не должна согласовывать свой выход на рынок с существующими площадками. Впрочем, как поведет себя в этой ситуации Фонд, пока неясно", – говорит Оксана Величко.
* * *
Помимо постройки коррупционной схемы, из-за которой украинцы платят из собственных карманов по тысяче гривен фирмам, связанным с одним из нардепов, есть и другая угроза, говорят опрошенные эксперты. Если по какой-либо причине – то ли из-за технической неисправности (а софт там не защищен нужным образом), то ли из-за политического решения владельцев – деятельность площадок приостановится, встанет весь рынок недвижимости. На рынке наступит коллапс.
Юрий Николов напоминает, что такая же история уже была с Тендерной палатой: "Как только власти попытались урезать сферу влияния Тендерной палаты, она попросту остановила все госзакупки в Украине. Я как сейчас помню, чиновники со всей страны кинулись в Кабмин, они не могли закупить ни уголь, ни газ. Такой была тогда реакция Тендерной палаты на попытку выбросить ее с рынка. Этот вопрос пришлось улаживать с Яценко, которого в те времена называли "крестным отцом Тендерной палаты".
Помимо прочего, государство хочет распространить такой способ оценки на автомобили, объекты водного транспорта. Кажется, кому-то опять перепадет хороший куш.
Елена Голубева
Підпишіться на Minprom у Telegram, щоб залишатися в курсі важливих новин
Відкрити Telegram
