Фундаментальные основания для продажи

Сейчас лучше не медлить с продажей коммерческой недвижимости, советуют в международной консалтинговой компании Jones Lang LaSalle своим европейским клиентам,– цены уже упали на 40%, и дальше будет только хуже. В Украине ситуация похожая, правда, в ближайшее время стоит ожидать не продажи объектов, а целых компаний.

В этом году в коммерческую недвижимость Европы может быть направлено более 50 млрд евро, говорится в опубликованном вчера отчете компании Jones Lang LaSalle (JLLS). При этом долговое финансирование в 2009 году останется ограниченным: доля кредита в стоимости покупок будет низкой, а ставки финансирования – высокими. Сумма 50 млрд евро значительно меньше показателей прошлого года, когда, по данным CB Richard Ellis, объем инвестиций составил порядка 116 млрд евро, что примерно на 52% меньше, чем в 2007 году, и соответствует уровню 2004 года.

Управляющий партнер CB Richard Ellis в Украине Сергей Сергиенко говорит, что падение инвестактивности наблюдалось практически на всех рынках, низкая активность в III и IV кварталах особенно была подвержена негативному влиянию на инвесторов краха банка Lehman Brothers. На страны Центральной и Восточной Европы повлияло также временное замораживание деятельности некоторых немецких инвестфондов, которые активно вкладывали в регион раньше.

Объем инвестиций в недвижимость в Украине в прошлом году снизился до $410 млн против $530 млн годом ранее, отмечают в CB Richard Ellis. "В основном остались только инвесторы, направляющие в строительство собственный капитал. Это привело к тому, что сделки заключались намного дольше, а некоторые особенно крупные запланированные трансакции и вовсе провалились",– рассказал господин Сергиенко. По его словам, в 2008 году не было зарегистрировано ни одной продажи объемом более $100 млн. Среди наиболее крупных – продажа ТЦ "Алладин" (около $60 млн), ТЦ "Альта Центр" ($50 млн), портфеля офисных зданий Prime Kyiv Portfolio ($80 млн).

Рынок недвижимости не сможет восстановиться в полной мере без помощи банков. В свою очередь, банкам потребуется от трех до пяти лет на полное восстановление своих балансов, и в 2009 году они только начнут работать над этой задачей, прогнозируют в JLLS. "Скорее всего, они будут придерживаться крайне осторожной политики в выдаче кредитов, и критерии для заемщиков будут весьма жесткими",– считает глава отдела финансовых рынков и инвестиций JLLS в Европе Тони Хоррел.

По мнению специалистов JLLS, в этом году многим участникам рынка в Европе выгоднее продать свои активы. Цены на коммерческую недвижимость на некоторых рынках Европы достигли своего пика летом 2007 года и по сравнению с тем периодом уже упали на 40%. Дальнейшее снижение в этом году неизбежно, уверены в компании. В России и Украине такой сильной коррекции пока не было – она началась позже, и ее уровень варьируется в пределах 10-25%, сообщил директор по России и СНГ отдела экономических и стратегических исследований JLLS Владимир Пантюшин.

В компании CB Richard Ellis считают, что объем инвестсделок на рынке коммерческой недвижимости Украины в 2009 году будет незначительным. Прямые сделки (приобретение готовых объектов) станут скорее исключением, чем правилом, прогнозирует господин Сергиенко: "Наиболее реалистичным будет вложение средств в замороженные проекты. Не исключено также, что мы увидим покупки целых компаний строительной/девелоперской отрасли, которые из-за невозможности рефинансировать долги будут на грани банкротства".

Вторая половина 2009 года должна стать новым стартом рынка коммерческой недвижимости, отмечают в Colliers International: "Безусловно, в течение 2009 года рынок будет демонстрировать некоторые проблески стабилизации, но большая часть года уйдет на переоценку активов и определение новой стоимости объектов недвижимости". "Только в Лондоне некоторое движение на рынке начало происходить около двух недель назад. В Восточной Европе, в том числе и Украине, рынок должен ожить в ближайшие месяцы. В Украине шок был более мощным, экономика быстрее отреагировала на кризис, чем в России. Поэтому и активность сделок на украинском рынке должна возродиться быстрее",– считает Владимир Пантюшин.