Капля в море

Представители ряда строительных компаний Киева заявили об увеличении продаж жилья в сентябре, что позволило им даже повысить стоимость квадратных метров. Впрочем, риэлторы утверждают, что данная тенденция коснулась не более 10% объектов, находящихся на конечной стадии строительства или уже сданных в эксплуатацию. Преимущественная же часть рынка первички по-прежнему пребывает в глубокой коме: инвесторы не хотят вкладывать деньги в проекты, успешная реализация которых вызывает у них сомнения.

Рынок начал оживать

Средняя стоимость квартир в столичных новостройках продолжает снижаться. По данным портала «Недвижимость Украины», только в сентябре цены просели более чем на 5%, достигнув 10,6 тыс. грн. за кв. м при реализации жилья эконом-, 15,9 тыс. грн. — бизнес- и 25,3 тыс. грн. — премиум-класса. Впрочем, риэлторы констатируют, что в отличие от первого полугодия на протяжении последних двух месяцев падение цен на новостройки не было повальным: в то время как большинство объектов дешевели, небольшая часть, напротив, демонстрировала стойкую тенденцию к увеличению стоимости.

По информации «ДС», сейчас в Киеве насчитывается около 200 жилых домов на той или иной стадии строительства, из которых 141 выставлен на продажу. Директор департамента маркетинга компании SV Development Владимир Степенко рассказывает, что порядка 10% от имеющихся на рынке объектов, которые находятся на финальной стадии строительства или уже введены в эксплуатацию, дорожали в августе-сентябре на 2% в месяц, а на некоторые из них цены подскочили на 8%, что связано с ростом продаж в данных новостройках. «По сравнению с первыми месяцами текущего года в июле-сентябре у компаний, которые ведут строительство за собственные средства (не ориентированы на деньги покупателей), они увеличились в три-четыре раза. По итогам года мы прогнозируем реализацию порядка 1,5 тыс. квартир на первичном рынке недвижимости, из которых 1,2 тыс. уже проданы, а около 300 уйдут в ближайшие три месяца. Конечно, это примерно в 6,5 раза меньше, чем в 2008 г., однако позволяет утверждать, что нынешний год не станет мертвым для строительной отрасли столицы, как предполагалось ранее», — отмечает г-н Степенко.

Увеличение реализации жилья в некоторых новостройках подтверждают и представители ряда застройщиков. Например, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ Алексей Говорун утверждает, что у них продажи выросли в 1,5 раза по сравнению с июлем. «Почти полное отсутствие покупателей в начале текущего года было обусловлено ожиданием обвала рынка и замораживания реализации строительных проектов. Когда инвесторы поняли, что стоимость квартир уже не опустится, они начали возвращаться на реально возводимые объекты», — пояснил он. Об увеличении продаж говорят также в холдинге «Киевгорстрой» и компании «Житло-інвест», хотя конкретные цифры не называют. «В сентябре реализация стала лучше, чем летом, и значительно подросла в сравнении с зимой — началом весны», — сказали представители «Житло-інвеста».

Покупатели следят за кранами

По данным SV Development, в текущем году 74% инвесторов вложили деньги в объекты, где реально ведется строительство или дом введен в эксплуатацию. Еще порядка 20% покупателей проинвестировали стройки, которые к данному моменту заморожены или работы ведутся крайне вяло, и только 6% купились на низкие цены и обещания девелоперов, вложив средства в проекты, работы на которых не велись даже на момент сделки. По словам начальника отдела продаж квартир компании «Траектория» Лидии Ряжских, сейчас продажами могут похвастаться не более 15-20 киевских объектов. «Чтобы привлечь реального покупателя, застройщик должен демонстрировать активность на стройплощадке (работающие краны и бригады рабочих) и наглядный темп возведения дома. Акционными приманками, дисконтами, юридическими гарантиями фонда ФФС и пестрыми буклетами инвестора в недострой уже не заманишь. Риэлторы говорят, что их клиенты соглашаются ехать в офис застройщика и заключать инвестиционный договор только после посещения стройплощадки и наблюдения за ходом работ на практически достроенном объекте», — отмечает г-жа Ряжских. Согласна с ней и руководитель центра продаж «Міськжитлобуда» Елена Блиндюк, добавившая, что застройщики-аутсайдеры сейчас снижают цены и соглашаются практически на любые условия клиента: предоставляют большие скидки, рассрочки, вносят изменения в типовой договор, создают видимость работы на стройке, выпускают много агрессивной рекламы. «Но это не приносит желаемого результата. В то же время компании, которые располагают собственными ресурсами и по графику возводят объекты, практически не идут на скидки, поскольку на такое жилье имеется устойчивый спрос», — утверждает она.

Представители Украинской риэлторской группы подтверждают, что рост продаж сейчас наблюдается примерно в 15 жилых комплексах: на проспектах Комарова, Науки, улице Святошинской, Ветряных Горах, в ряде объектов ХК «Киевгорстрой» на Троещине и некоторых других. Как сказала начальник службы маркетинга и продаж компании Ukrainian Development Partners Олеся Романенко, в домах, возводимых холдингом на Осокорках-6 и улице Горловской (Харьковское шоссе), квартиры практически не покупают, т. к. их сооружение приостановлено. Не может похвастаться продажами и жилой комплекс компании ТММ на улице Ломоносова. «Даже крупные и зарекомендовавшие себя девелоперы и застройщики, реализующие одновременно по несколько проектов, заморозили некоторые из них или значительно снизили темпы работ, направив освободившиеся средства на завершение строительства более ликвидных объектов, находящихся на последней стадии строительства», — говорит она.

Спрос на самое дешевое

По словам директора проектной группы «Архиматика» Александра Попова, привлечь покупателя сейчас можно лишь при наличии четырех составляющих: разумной цены, предоставления рассрочки, известного имени застройщика, а также активного строительства, а еще лучше — сданного в эксплуатацию дома. «Отсутствие хотя бы одного их этих факторов останавливает продажи. Остальные аспекты могут немного улучшить или ухудшить ситуацию, но существенно на нее не влияют», — полагает он.

Владимир Степенко утверждает, что порядка 60% продаж на первичке приходится на одно-двухкомнатные квартиры стоимостью до $1,5 тыс./кв. м, еще 25% — на двух-трехкомнатные по цене от $1,5 до $2 тыс. за кв. м, а остальные 15% — на дорогие многокомнатные апартаменты стоимостью от $2 тыс. за кв. м. Покупателями же, по мнению Елены Блиндюк, преимущественно являются конечные потребители жилья, т. к. спекулянты ушли с рынка, и лишь 10-15% продаж приходится на тех, кто приобретает квартиру для последующей сдачи в аренду. «Просто для сбережения средств покупать квартиру на первичном рынке сейчас невыгодно. Конечно, перепродажа жилья в будущем может принести доход. Но его содержание требует определенных расходов на коммунальные услуги, размер которых постоянно растет. А чтобы сдать апартаменты внаем, необходимо вложить немалые деньги в ремонт и обустройство», — говорит она.

Несмотря на некоторое оживление рынка, его участники считают, что в ближайшем будущем отрасль не выйдет из кризиса. Как полагает аналитик АН «Планета Оболонь» Владимир Коломейко, государственная помощь застройщикам слишком мала. По результатам проведенного в июле конкурса в Киеве на господдержку могут рассчитывать всего 11 объектов. Поэтому спасти отрасль смогут лишь зарубежные инвестиции, которые появятся после выхода из кризиса европейских стран и России.

Любовь Осипова