Подробнее Запомнить город


Украинцы по-новому оценят недвижимость для продажи. Что изменилось

11.12.19 , ubr.ua
размер текста:

В Украине изменили процедуру оценки недвижимости при сделках купли-продажи. Соответствующий законопроект № 2047-д был принят нардепами во втором чтении и в целом 5 декабря 2019 года.

Документ вступит в силу с 1 января 2020 года. Изменения затронут как покупателей и продавцов, так и нотариусов с оценщиками. Сама процедура усовершенствуется и появятся дополнительные возможности для участников сделок.

Что исправят:

  • Будут ликвидированы электронные площадки, которые выступали в роли посредников;
  • Эти площадки делали процедуру оценки имущества более затратной, непрозрачной и несли в себе коррупционные риски;
  • За услуги внесение отчетов про оценку имущества, подготовленных оценщиком, электронными площадками устанавливалась плата, то есть пользование базой было оплатным;
  • Для рынка недвижимости это означало, что при продаже имущества и его оценке в прайс-услуг оценщика включалась эта сумма. Платить за внесение приходится сейчас именно собственнику имущества;
  • Система автоматической оценки заработает 1 июля 2020 года;
  • 31 января 2019 года электронные площадки отключат от Единой базы, и на время переходного периода до 1 июля, бесплатный доступ к Единой базе будут иметь нотариусы и оценщики.

"Только эти площадки имели право на внесение сведений в Единую базу отчетов про оценку имущества. То есть никаких функций площадки не осуществляли, кроме как внесение отчетов в базу, и то по заявлению оценщика. Вся необходимая работа по подготовке отчета осуществлялась оценщиком, но внести подготовленный отчет оценщик лично не мог", — рассказала UBR.ua младший юрист компании JN Legal Яна Пиоро.

Сегодня процедура определения стоимости (для просчета суммы уплаты необходимых налогов) требует от стороны сделки совершения следующих действий:

1) Заказать и оплатить услугу оценки имущества. Срок выполнения оценки типового объекта и составления отчета об оценке – в среднем 3 дня;

2) Заказать и оплатить услуги по регистрации отчета об оценке и проверке информации в специальном модуле Единой базы данных отчетов об оценке (собственник и распорядитель – государство в лице Фонда госимущества) на предмет соответствия рыночной стоимости имущества, определенной оценщиком, среднему ценовому диапазону на аналогичное имущество, сгенерированному Единой базой данных. Указанная услуга предоставляется через авторизованную электронную площадку;

3) Повторно пройти шаг 2 (и повторно оплатить) в случае отрицательного результата проверки.

Как изменится цена

Стоимость "услуг" электронных площадок на данный момент составляет от 1 000 до 1 800 грн., в зависимости от стоимости объекта, который вносят в базу через площадку.

Так как в крупных населенных пунктах стоимость жилой недвижимости, как правило превышает 300 000 грн, то чаще всего плата составляет 1 800 грн.

"Эти деньги не шли в госбюджет. При этом искусственно созданная монополия 4-х существующих площадок (попытки зарегистрировать конкурирующие площадки, не из пула коррупционной схемы, проваливались) позволяла им безнаказанно повышать цены своих "услуг" (в начале их работы в июле 2018 г. стоимость составляла около 400 грн.). Цены площадок ничем не регулируются и не контролируются", — отметил в беседе с UBR.ua директор юридического агентства "Абсолют" Александр Гладий.

Для сравнения, стоимость услуг оценщика для жилой недвижимости составляет в среднем 800-1 000 грн. То есть услуга оценки имущества в среднем в 2 раза дешевле процедуры регистрации этой оценки в базе Фонда госимущества через электронные площадки.

"По разным оценкам, "площадки-прокладки" принесли владельцам за год от 23 млн до 100 млн грн доходов. Если сюда еще включить суммы откатов и серых схем, заработок может возрасти в 1,5-2 раза", — отметила нам эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.

Сколько будет стоить отчет:

  • За формирование Единой базой электронной справки о стоимости объекта недвижимости взимается плата в размере 2,5% прожиточного минимума (чуть более 50 грн);
  • За регистрацию отчета об оценке в Единой базе (в случае несогласия с электронной справкой) взимается плата в размере 10% прожиточного минимума (чуть более 200 грн). Таким образом, процедура станет дешевле как минимум в 6 раз.
Как будет выглядеть на практике

Предлагается абсолютно новый подход к созданию отчетов об оценке имущества:

  • Предусмотрена возможность оценить имущество без привлечения оценщика – собственником имущества, с помощью сервиса Единая база данных отчетов об оценке имущества;
  • Результатом такой оценки будет электронная справка об оценочной стоимости объекта. Цена имущества будет установлена системой автоматически (при помощи автоматического модуля оценки имущества);
  • Процесс определения стоимости имущества станет комфортней, мобильней и быстрее;
  • Предусмотрен прямой открытый неавторизованный доступ в Единую базу для просмотра любых сведений об объекте недвижимости, в т.ч. его стоимости и отчетов об оценке.

"Доступ, внесение, проверка информации осуществляется бесплатно. Формирование электронных выписок про рыночную стоимость объекта недвижимости также бесплатно. Отчет от оценки должен быть в публичном доступе", — заметила Берещак.

Разрешат поспорить с системой

В случае несогласия с результатами проведенной автоматической оценки, предусмотрено, что собственник имущества может привлечь оценщика, который составит отчет и зарегистрирует его в Единой базе.

Оценщики смогут зарегистрировать отчет об оценке исключительно с помощью квалифицированной электронной подписи. Эта мера защиты, чтобы отсеять "серые" площадки, говорят эксперты.

"С целью избежать возможных спекуляций со стороны оценщиков, реформа устанавливает жесткое правило: если сумма, названая оценщиком, отличается от автоматической более, чем на 25%, в регистрации отчета будет отказано. Но чтобы не тормозить сделки, предусмотрена возможность обжаловать отказ. Ведение четко обозначениях сроков обжалования (в течение 5 дней) является прогрессивным и важным процессом для рынка недвижимости", — говорит Пиоро.

Еще одно нововведение, которое должно уменьшить затраты участников сделок при продаже имущества - нотариусам вернут прямой доступ к Единой базе. Доступ для проверки информации будет бесплатным.

"При заверении сделок с недвижимостью нотариусы смогут самостоятельно осуществить проверку соответствия договорной цены недвижимости с ее стоимостью, которая автоматически генерируется Единой базой. Это сократит транзакционные издержки участников и наиболее логично для типовых объектов, широко представленных на рынке недвижимости", — заметил нам Гладий.

Реальная стоимость жилья

Из других положительных моментов инициативы можно отметить внесение в Единую базу информации о цене недвижимости, указанной в договоре купли-продажи.

Такая информация поможет сделать рынок недвижимости более прозрачным, обеспечит значительно более репрезентативный и качественный анализ состояния рынка.

"Использование информации об истинных ценах продажи объектов недвижимости поможет определять стоимость с применением реалистичной информации как оценщикам, так и модулю Единой базы данных", — добавил Гладий.

Глобально сделки станут быстрее и даже проблемные моменты с оценкой имущества будут решаться в установленные сроки, без затягивания.

Но стоить отметить, что автоматическая оценка имущества (самостоятельно субъектом) все же не решит всех проблемных моментов, говорят юристы.

"Скорее всего некоторые продавцы имущества будут вынуждены обращаться к оценщикам, так как предлагаемый автоматический модуль оценки имущества, в том виде, который предложен сейчас, требует доработок и не всегда даст возможность отображать реальную рыночную стоимость объекта", — говорит Пиоро.

Когда нужна оценка

Оценка нужна в случае сделок с недвижимостью на вторичном рынке (купли-продажи, обмен, дарение, пожертвование, наследство, ипотека).

Чтобы провести сделку, необходимо предоставить нотариусу независимую оценку жилья.

Заключение о стоимости объекта нужно нотариусу для госрегистрации и просчетов налогов, которые нужно уплатить со сделки.

Налог может считаться и по нулевой ставке. В таком случае, стоимость объектов в целях налогообложения не определяется. Налоги с продажи квартиры не платятся при одновременном соблюдении двух условий:

  • если квартира пребывала в собственности продавца более 3 лет;
  • если это первая продажа недвижимости в течение календарного года.

Продажа квартиры или другой недвижимости физлицом облагается:

  • налогом на доходы физлиц в размере 5%;
  • 1% в Пенсионный фонд;
  • военным сбором в размере 1,5%.

Указанные налоги нужно заплатить до подписания договора купли-продажи квартиры.

"Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости объекта", — резюмировал Гладий.

Денис Вергун

... ...
 


Комментарии
комментариев: 0

...
Новости партнеров


Дайджест
На валютном рынке опять штормит: курс доллара пополз вверх, и гривня стала активно дешеветь. Всего за месяц украинская валюта упала в цене почти на одну гривню.
17.09.20
17.09.20, Капитал
Китайский рынок госзакупок является закрытым для других стран. Учитывая, что государство в Китае является основным инвестором в строительство инфраструктуры, то это приводит к развитию китайских компаний.
16.09.20
Выполнение бюджета 2021 будет осуществляться в условиях экстраординарных шоков, вызванных продолжающейся с прошлого года рецессией экономики, усиленной кризисом коронавируса.
Ресурсное проклятие – именно так называют состояние стран, которые, понадеявшись на богатые недра или пользующиеся спросом монотовары, утратили тонус национальной экономики и в результате оказались у разбитого корыта.
15.09.20
В первой половине этого года рынок жилой недвижимости в Украине переживает спад. Строительство жилья в Украине подкосили карантин, дефолты застройщиков, реформа ГАСИ и отсутствие платежеспособного спроса.
Нефтяная отрасль понесет основные потери в энергетическом секторе в связи с последствиями пандемии COVID-19, следует из долгосрочного прогноза BP.
14.09.20
ЗАЗ продолжает искать "того самого" автопроизводителя мирового масштаба, сотрудничество с которым позволит компании вновь стать прибыльной. На очереди — Groupe Renault.
На 31 августа 2020-го по программе "Доступные кредиты 5-7-9%" было выдано 2603 кредитов на общую сумму 6,130 миллиарда гривен. Позитивная, на первый взгляд, для экономики страны программа, имеет серьезные недостатки.
14.09.20, Дело
Почему Украина, несмотря ни на какие революции, на сегодняшний день не имеет никаких шансов из страны Третьего мира превратиться в страну Первого мира?
11.09.20
Помогут ли эти инициативы народных депутатов наладить в стране производство электрокаров, и есть ли шанс, что Украина станет европейским электромобильным хабом.
08.09.20
07.09.20
04.09.20
03.09.20
02.09.20
01.09.20
31.08.20
28.08.20
27.08.20
26.08.20
25.08.20
21.08.20
20.08.20


Жми «Подписаться» и получай самые интересные новости портала в Facebook!