Подробнее Запомнить город


Элитное жилье по разумным ценам

размер текста:

Вопреки прошлогодним прогнозам риэлторов расшалившиеся курсы валют и общий кризис на рынке недвижимости привели к обвалу цен на элитные столичные квартиры в среднем на 35-37%. Видимо, это и стало причиной возрождения хотя и слабого, но устойчивого спроса на апартаменты премиум-класса. Стимулировать его должно растущее предложение в сегменте: базы данных риэлторов пополняются за счет снятых ранее с продажи квартир и вводимых в эксплуатацию новостроек.

Цены рухнули

Хотя киевское элитное жилье по множеству параметров не дотягивает до европейских стандартов, на протяжении последних трех-четырех лет его стоимость стабильно превышала расценки на подобные апартаменты во многих европейских столицах. А ввиду наблюдавшегося ранее дефицита предложения в сегменте и избытка в Киеве миллионеров риэлторы предрекали дальнейший рост стоимости, утверждая, что жилье такого класса не может обесцениться ни при каких условиях. Последний год внес в их прогнозы серьезные коррективы. По данным портала «Столичная недвижимость», с августа 2008 г. по сентябрь 2009 г. стоимость элитного жилья на первичном рынке Киева снизилась в долларовом эквиваленте на 35,4%, а на вторичном — на 37,5%. Правда, в национальной валюте данное жилье за тот же период подорожало на 10-20%. «Но, в отличие от эконом-класса и аренды квартир, в сегменте самого дорогого жилья увеличение стоимости в гривне остается практически незамеченным. Ведь цены здесь, как, впрочем, и доходы покупателей такой недвижимости, в большинстве случаев номинируются в долларах», — отмечает директор отдела агентских услуг АН «Ситикон» Эдуард Бразас.

На сегодняшний день средняя стоимость квартир премиум-класса на первичном рынке столицы составляет $3,430 против $5,310 тыс. грн. за кв. м год назад. А на вторичном цены упали за год с $7-9 до $4-6 тыс./кв. м. По мнению эксперта по недвижимости АН «Благовест» Александра Лося, одна из главных причин обвала цен — большое количество выставленных на продажу кредитных квартир, собственникам которых в нынешнем году затруднительно выполнять долговые обязательства перед банками. «В общем объеме предложения элитного жилья доля таких квартир достигает 40%. Многие владельцы согласны торговаться, снижая цену даже в два или три раза против прошлогодних», — говорит он. Это подтверждают и в АН «Ситикон», представители которого отметили, что недавно реализовали за $570 тыс. квартиру площадью более 100 кв. м на улице Грушевского, 9, за которую в начале 2008 г. собственник просил $1,5 млн., а в начале 2009 г. — $650 тыс. В других агентствах приводят в пример сделку по продаже 4-комнатной квартиры площадью 160 кв. м на улице Старонаводницкой за $780 тыс., тогда как еще летом прошлого года хозяин хотел получить за нее $1,4 млн. За $750 тыс. недавно была реализована и квартира премиум-класса площадью 160 кв. м на бульваре Леси Украинки, за которую изначально хозяева требовали $1,3 млн.

Другой причиной общего обвала цен в сегменте стала политика некоторых застройщиков элитных комплексов, которые изначально задекларировали стоимость возводимых апартаментов в гривне. В качестве примера руководитель отдела жилого консалтинга и продаж элитной недвижимости компании Knight Frank Наталья Пронина приводит комплексы премиум-класса «Граф Толстой» и Botanic Paradise, стоимость квартир в которых снизилась в долларах более чем на 30%.

Требовательная элита

По данным Александра Лося, сейчас в базах данных столичных агентств насчитывается более 1 тыс. объектов, стоимость которых варьируется от $500 до $1 млн, и всего около 30 апартаментов дороже $1 млн. В то время как год назад на квартиры стоимостью свыше $1 млн приходилось 25-30% общего предложения. «Нынешние цены стали сопоставимыми со стоимостью элитного жилья в восточноевропейских столицах, тогда как еще год назад европейцев они шокировали», — отмечает он. Видимо, это, по мнению риэлторов, и привлекло на рынок реальных покупателей. «Пусть они сегодня единичны, зато сегмент начал демонстрировать довольно стабильный уровень реальных сделок, тогда как в первом полугодии их практически не было. Количество же звонков с просьбой подыскать элитную недвижимость, равно как и просмотров, сейчас выросло даже по сравнению с сентябрем 2008 г.», — утверждает г-н Бразас.

Риэлторы констатируют, что изменились и требования потенциальных покупателей. Если раньше самое дорогое столичное жилье примерно в половине случаев рассматривалось в качестве объекта вложения средств, то сейчас на рынке преобладают реальные покупатели, которые выдвигают повышенные требования не только к месторасположению апартаментов, но и к их качеству и приспособленности для повседневной жизни. Специалисты АН Park Lane замечают, что большинство потенциальных покупателей ищут жилье на «вторичке», поскольку приобретение квартиры в пусть даже сданной в эксплуатацию новостройке сопряжено с дополнительными денежными затратами на обустройство. «Самым большим спросом на рынке премиум-жилья сейчас пользуются квартиры с современным ремонтом и авторским дизайном, расположенные в уже заселенных новостройках, которые в процессе эксплуатации подтвердили элитный статус», — говорят в агентстве. По словам риэлторов, нынешние покупатели обращают внимание не только на качество отделочных материалов и сантехники, но и на инженерию здания, наличие в нем паркингов с достаточным количеством паркомест (более одного на квартиру), красивую и просторную придомовую территорию, а также на дополнительные сервисы в здании. В то же время гораздо меньше внимания стало уделяться излишествам: отделке золотом, встроенным скульптурам, колоннам и т. п. В агентствах добавляют, что около четверти спроса в сегменте, как и ранее, приходится на реконструированные дома в самом центре Киева, потенциальных покупателей которых в новостройки никакими коврижками не заманишь.

Почувствовав усиление конкуренции, застройщики перешли к реализации уже готового или почти готового элитного жилья. «Первичный рынок дорогого жилья сейчас конкурирует со вторичным на равных, т. к. почти 80% предложения новостроек премиум-класса находится на этапе сдачи или уже введены в эксплуатацию», — говорит Наталья Пронина. Так, в открытых продажах сегодня находятся уже завершенные жилые комплексы «Альпийский», «Клубный дом на Глазунова», «Клубный дом «Диамант», Botanic Paradise, первая очередь жилого квартала «Воздвиженка», а также уже заселенные «Капитолий», «Амбассадор», «Триумф», где основная часть квартир были раскуплены в докризисный период, но порядка 5-10% апартаментов остались нереализованными.

Предложение будет расти

По наблюдениям специалистов по недвижимости, основными покупателями элитного жилья сегодня являются представители деловой и политической элиты страны, у которых за год простоя рынка назрел «квартирный вопрос»: из-за разводов, необходимости отселения детей или в связи с рождением детей, для которых необходима отдельная комната. «Как и в сегменте эконом-класса, на рынке элитного жилья все чаще пытаются реализовать сделки обмена. При этом важен не столько курс доллара, сколько наличие выбора, что сегодня как раз и может предложить рынок», — говорит Александр Лось. Подтверждает это и Эдуард Бразас, по словам которого за последние два месяца предложение элитных объектов в столице выросло более чем на 50%. «Сейчас на рынке сложилось шаткое равновесие, что привело к возвращению в базы агентств тех квартир, которые были временно сняты с продажи в прошлом году. Появляются и абсолютно новые предложения, причем их число будет расти по мере ввода в эксплуатацию новостроек», — подчеркивает он.

Учитывая обилие предложения и стабильный, хотя и немногочисленный спрос, риэлторы едины во мнении, что в ближайших полгода стоимость элитного столичного жилья расти не будет. «В недальней перспективе цены останутся стабильными, но и покупки — единичными, да и то в основном благодаря появлению объектов, интересных по соотношению цена/качество. Дальнейшую ситуацию на рынке можно будет прогнозировать лишь после окончания президентских выборов, формирования нового правительства и анализа последствий нынешних экспериментов с экономикой страны», — резюмировал г-н Бразас.

Любовь Осипова

 


Комментарии
комментариев: 0

...
Новости партнеров


Дайджест
17.02.18, ubr.ua
Пик подорожания валюты, скорее всего, придется на вторник: из-за американского праздника на межбанк не поступит выручка понедельника.
17.02.18, Сегодня
Власти пообещали принять новый закон об аренде квартир, а билеты на поезда станут дороже.
16.02.18
16.02.18, ubr.ua
Иностранцы скупающие краткосрочные минфиновские ОВГЗ могут в любой момент покинуть наш рынок и обвалить курс гривни.
Если США станут первыми по добыче нефти, России будет намного сложнее уломать ОПЕК на поддержание цен на черное золото на высоком уровне.
16.02.18, Дело
Украина пока не достигла группы стран со средним доходом. Но эта проблема дает возможности провести правильные структурные реформы уже сейчас.
16.02.18, ubr.ua
Когда налоговики могут забрать автомобиль за долги перед бюджетом и как этому противостоять.
16.02.18, Deutsche Welle
После решения Стокгольмского арбитражного суда Нафтогаз снова будет покупать у российского Газпрома голубое топливо. Эксперты рассказали о том, выгодно ли это Киеву.
16.02.18, Financial club
Страхові компанії в пошуках дохідних інструментів інвестування все менше дивляться в бік банківських депозитів і все більше цікавляться облігаціями внутрішньої держпозики.
16.02.18, ubr.ua
Многие социальные статьи расходов не были профинансированы в прошлом году.
16.02.18, Сегодня
Украинские товары и услуги в прошлом году покупали 223 страны мира.
15.02.18
14.02.18
13.02.18
12.02.18


Жми «Подписаться» и получай самые интересные новости портала в Facebook!