Землю готовят к продаже: кому и когда начнут продавать паи

Закон о рынке сельхозземли, откладываемый почти 20 лет, может стать реальностью: Кабмин подготовил законопроект, разрешающий ее продажу. Ожидается, что закон вступит в силу с 1 октября 2020 г. Новости "Сегодня" выяснили, что может измениться для экономики и отдельных граждан-владельцев паев, если угодья станут товаром.

Что в законе

Главные новшества таковы. Сельхозземлю могут купить: любой гражданин Украины или юрлицо, зарегистрированное в Украине, территориальные общины и само государство. Иностранцы-физлица и лица без гражданства могут получить ее в наследство, но обязаны продать в течение года после приобретения права собственности. Правда, санкции за невыполнение этого условия не предусмотрены. В одни руки, включая повязанных лиц (родственники, члены набсоветов для юрлиц), можно продать не более 15% такой земли в пределах области и не более 0,5% земли в Украине. То есть, учитывая, что в Украине, по официальным данным, имеется свыше 40 млн га сельхозземель, один хозяин не сможет купить более 200 тыс. га. На сегодня в собственности владельцев паев находятся 30,7 млн га угодий, из них пахотной земли 27,1 млн т, остальное — луга, лесные участки. Средний размер пая — 1,8 га, но в горных районах он в 2—3 раза меньше, в степных — в 2—3 раза больше. Из 27,1 млн га более половины — в аренде, в среднем арендная плата по итогам 2018 г. составила 8200 грн в год. Но владельцу гектара чернозема можно заработать за год и 20 тыс. грн, а гектара суглинка — всего 4—5 тыс. грн. Законопроект предусматривает преимущественное право арендаторов на выкуп земли, но не обязывает ее выкупать. В Украине большинство договоров аренды долгосрочные — от 10 до 49 лет.

За и против

Эксперты разделились на два лагеря: экономисты открытие рынка сельхозземли поддерживают, хотя и с оговорками. Аграрии — против, хотя тоже с оговорками. Главное требование последних — чтобы сделать пашню товаром, надо сперва создать надежный механизм функционирования рынка.

"Законопроект надо доработать, первое, что бросается в глаза, — это возможность продажи земли бизнес-структурам, зарегистрированным в Украине, но это могут быть и иностранные инвесторы, создавшие у нас свое предприятие, — анализирует член Экономического дискуссионного клуба Олег Пендзин. — Данная норма дает аргументы противникам того, чтобы нашу землю покупали иностранцы. Хотя любой запрет можно обойти, например, создав фирму, в которой фиктивным собственником будет гражданин Украины. Ограничение по количеству гектаров, которые можно купить в пределах одного региона и в масштабах страны, выписано правильно, с учетом сложившегося рынка арендуемых земель, также верно, что среди покупателей могут быть территориальные общины и государство, это создаст конкуренцию на рынке и позволит собственникам паев получить за них справедливую цену".

Законопроект поддерживает и экономист Александр Охрименко:

"Рисков в открытии рынка земли нет: земельный кадастр создан, гражданам других стран уже законодательно запрещено продавать сельхозугодья. Зато начнется стремительный рост экономики, зарплаты украинских селян приблизятся к европейским".

А вот глава Союза украинского селянства Иван Томич говорит, что одного закона недостаточно: надо провести инвентаризацию сельхозземель, завершить размежевание земель государственной, коммунальной и частной собственности, принять закон о заповедных и особо ценных землях.

"Государство должно дать землю прежде всего тем, кто ее непосредственно обрабатывает, это фермеры, обеспечить их кредитование под залог земли, создав государственный Земельный банк", — уверен Томич.

Его поддерживает и глава Ассоциации фермеров и частных землевладельцев Иван Слободяник. По его словам, власть должна предоставить возможность фермерам выкупить земли в рассрочку по нормативной оценке стоимости и обязательно дать им приоритетное право выкупа арендуемой земли, в том числе паев. А также обеспечить наличие доступных кредитов для фермеров.

Что ждет агрорынок в 2020 году

Эксперты спрогнозировали, что будет с рынком земли, если разрешат ее продажу. По данным Госгеокадастра, самые дорогие земли на Черкасчине — 33 тыс. грн/га, но это нормативная оценка, а реально может быть больше, самые дешевые на Житомирщине — 21,4 тыс. га. Если предположить, что все арендуемые паи будут проданы, их владельцы заработают минимум 400 млрд грн. По мнению Пендзина, процесс должен пойти быстро, если цена окажется справедливой, а бюрократические процессы упростят до минимума.

"Желающих продать паи за рыночную цену найдется достаточно. Это будут как селяне-пенсионеры, так и горожане, получившие землю в наследство, — прогнозирует Пендзин. — Заинтересованы в покупке и арендаторы. Иначе они рискуют, что нынешний собственник перепродаст пай. Закон этого не запрещает, даже если земля находится в аренде, а новый владелец может инициировать процесс расторжения договора об аренде через суд, мотивируя тем, что арендатор не соблюдает договоренности".

А вот эксперт рынка земли Роман Головин опасается, что, наоборот, арендаторы станут диктовать цены, пользуясь своим преимущественным правом выкупа и тем, что земля, отданная им в аренду на десятилетия, вряд ли заинтересует нового собственника. Поэтому, в лучшем случае, владельцам паев удастся продать их по кадастровой стоимости, а то и вовсе покупателей не будет.

Новости "Сегодня" писали, что мораторий на продажу земель с/х назначения был введен в 2001 году, а с 2002-го запрет начал действовать как временная мера – для создания инфраструктуры рынка земли. С тех пор его ежегодно продлевают. Последний раз закон о продлении моратория подписал пятый президент Петр Порошенко в феврале-2019 (документ действует до февраля 2020 года).

Если в Верховной Раде и решат снять мораторий, ситуацию это не изменит, так парламент сначала должен рассмотреть и принять закон об обороте земель, который бы урегулировал все аспекты продажи участков.

19 сентября министр развития экономики, торговли и сельского хозяйства Тимофей Милованов перечислил основные положения оборота земель в Украине.

Александр Панченко