Цена комфорта. Качественное жилье не может быть дешевым

По подсчетам Минрегионстроя, строительство квадратного метра жилья в Киеве обходится в 13,8 тыс. грн, в регионах – 10-12,4 тыс. грн. В то же время необходимо понимать, что это усредненная себестоимость строительства, не учитывающая множество факторов, среди которых – стоимость земельного участка, коммуникаций, строительных материалов и рабочей силы, проектной документации, концепции ЖК, инфраструктурной составляющей и маркетинговых расходов. "Все эти затраты увеличивают стоимость квадратного метра практически в два раза, – отмечает Ольга Соловей, сооснователь и управляющий партнер Украинского клуба недвижимости (URE Club). – Поэтому, если говорить о себестоимости квадратного метра жилья в 13 тыс. грн, как озвучил Минрегионстрой, то это цена проекта с очень плохим качеством".

По итогам апреля 2019 г. средняя стоимость квартир в столице составляла 23,3 тыс. грн/кв. м (минимальная – 16,2 тыс. грн). Эти цифры, по утверждению экспертов рынка, являются экономически обоснованными. Напомним, в апреле 2018-го квадрат стоил 22 тыс. грн (минимальная цена на новостройки в тот период составляла 15,4 тыс. грн).

Дорогие "ингредиенты"

Было бы неправильно пытаться вывести обязательный усредненный ценник для покупателя для всех проектов. Ведь ценообразование у каждого девелопера формируется по уникальным параметрам. Важную роль в нем играют локация объекта, транспортные потоки, концепция, инфраструктурные составляющие ЖК и местности, а также добавочная стоимость. Еще на него в значительной степени влияет наличие полного пакета разрешительных документов или более высокая степень реализации проекта, чем котлован.

Общим для всех застройщиков в структуре расходов на строительство остаются два базовых фактора: стоимость материалов и работ, которые демонстрируют стабильный рост цены. На протяжении последних трех-четырех лет стоимость строительства (стройматериалов и строительных работ) выросла более чем на 50%. В текущем году по тем же причинам увеличение стоимости строительства составит еще как минимум 10-15%, что в конечном итоге скажется на цене квадрата.

И все же себестоимость – это порядка 30% от "ценника" для инвестора, потому как есть другие, вышеизложенные факторы, которые напрямую влияют на ценообразование, отмечает Виктория Берещак, эксперт информационно-аналитического портала о новостройках 3m2.

По данным Александра Панфилова, начальника отдела продаж мини-города SVITLO PARK, если всю стоимость строительства объектов формата "город в городе" взять за 100%, то расходы на строительные материалы могут достигать 40%, более 30% – это стоимость строительно-монтажных работ, свыше 5% застройщик тратит на обустройство офиса продаж, зарплаты сотрудникам, работающим в компании, а также на маркетинговое продвижение объекта. Оставшиеся около 25% составляют расходы на создание социально-бытовой инфраструктуры будущего жилого комплекса. Последние, довольно существенные траты несет каждая компания, которая стремится создать уникальный, привлекательный и конкурентоспособный проект.

Перечисляя статьи расходов, застройщики не упоминают еще об одной. Между тем коррупционная составляющая цены квадратного метра составляет от $12 до $20, и этот груз затрат по большому счету ложится на плечи покупателя жилья. По предварительным результатам анонимного исследования, проведенного URE Club, более 80% представителей строительной сферы главным источником коррупции назвали государственные органы, контролирующие отрасль, в частности Государственную строительно-архитектурную инспекцию (ГАСИ). "Вопрос взяток в строительстве – это огромная сумма средств (до $0,5 млрд, которую вынуждены тратить застройщики, чтобы иметь возможность реализовывать свои проекты", – рассказывает Ольга Соловей. Чаще всего с фактами коррупции девелоперы сталкиваются при получении заключительных разрешений и при сдаче объектов в эксплуатацию.

В кармане у застройщика

На сегодняшний день конечная цена квадратного метра для покупателя в киевских объектах комфорт-класса стартует от 18 тыс. грн. "Стоит понимать, что разница в цене не является показателем объективной доходности новостройки, – подчеркивает Александр Панфилов. – Прибыльность объектов эконом- и комфорт-класса сегодня не превышает 20-25%, все остальные "проценты" – это прямые и непрямые дополнительные затраты, которые не имеют ничего общего со строительством и продвижением самого проекта".

Как отмечает эксперт, уровень прибыльности до 25% не меняется на протяжении последних полутора лет и вряд ли претерпит какие-либо изменения в короткой перспективе. С одной стороны, застройщик уже не в состоянии снижать рентабельность своих проектов, иначе ему попросту будет невыгодно заниматься строительством, которое требует достаточно много времени. Не стоит забывать о том, что в 2017-2018 гг. резко сократились объемы жилищного строительства, и это привело к тому, что между спросом и предложением был достигнут разумный баланс. То есть спрос на жилье не является стимулом для пересмотра цен, только экономика самого объекта влияет на их уровень. Таким образом, сложившаяся конъюнк­тура является на сегодняшний день достаточно объективной и мотивированной.

В пригороде Киева себестоимость жилья, по данным AVM Development Group, составляет 7-13 тыс. грн/кв. м. Для покупателя стоимость жилья варьируется от 9 тыс. до 14 тыс. за квадрат, которая уже учитывает не только расходы на строительство, а еще и затраты на инфраструктуру. "По нашим данным, уровень доходности новостройки за чертой столицы составляет в среднем 20%, в то время как прибыльность киевских объектов может достигать и 35-40% в бизнес- и элит-классах", – отмечает Владислав Кононов, управляющий партнер AVM Development Group. И добавляет, что за последние три-четыре года рентабельность строительства в пригороде снизилась на 5-8%, и застройщики были вынуждены значительно урезать свои финансовые ожидания от реализации проектов. Вместе с тем в 2018 г. произошла стабилизация уровня прибыльности, отчасти из-за того, что количество возводимых объектов резко сократилось и снизился разрыв между спросом и предложением.

На грани риска

Эксперты предупреждают, чем чреваты инвестиции в квадратные метры стоимостью ниже рыночной. Александр Панфилов советует инвесторам воздержаться от покупки недвижимости в объекте, где цена ниже средней рыночной на 20-25%, поскольку существует вероятность того, что данный объект может пополнить ряды недостроев.

Владислав Кононов уверен, что в 90% случаев, в которых цена на квартиру ниже среднерыночной, это проекты с заведомым обманом. Во-первых, стоимость квадратного метра не может быть ниже себестоимости. Во-вторых, низкая цена сулит целый ряд проблем с вводом объекта в эксплуатацию. Например, отсутствие необходимого пакета документов на строительство, без которого ввести построенный дом в эксплуатацию будет достаточно проблематично. Несколько лет назад уже возникали скандалы, связанные с тем, что застройщик не смог подключить построенный дом к инженерным сетям. Формально дом был готов, но оставался без воды, света, газа и тепла. В-третьих, низкая цена – это показатель низкого качества строительных материалов и привлечение рабочих без квалификации, что сулит большие проблемы для будущих жильцов.

По мнению Виктории Берещак, сэкономить на стоимости квадрата застройщик может и не в ущерб качеству. К примеру, в пригороде удается экономить за счет более низкой цены земли и коммуникаций. Существенная экономия может быть достигнута путем отсутствия простоев, использования инновационных решений и технологий на площадке, то есть если работать качественно с минимальными энергозатратами. Еще один способ экономии – рациональные и продуманные проектные решения, например, сокращение площади помещений общего пользования в допустимых пределах. При комплексной застройке при условии грамотных проектных решений реально сэкономить до 20%. Если же цены ниже не только рыночных, но и установленных Минрегионстроем, это уже тревож­ный звоночек.

Главные инвесторы

Портрет сегодняшнего покупателя остается достаточно размытым: это могут быть и молодые семьи, и пары со стажем, и студенты, и одинокие люди в возрасте. 20-30% покупателей приобретает недвижимость для перепродажи (инвестируют на стадии котлована и продают на завершающей стадии строительства, когда стоимость повышается на 20-25%) либо для сдачи в аренду. Остальные покупают жилье для себя. Актуальным остается вопрос возможности покупки. Застройщики пытаются сделать ценообразование более гибким, предлагая покупателям совместные с коммерческими банками ипотечные программы, скидки и рассрочку.

Спросом пользуется абсолютно любое жилье, главное условие – продуманные планировки без пустых квадратов. Очень ценятся гардеробные и ниши под встроенные шкафы. Есть когорта покупателей на нестандартные планировочные решения, поэтому выигрывает тот застройщик, который закладывает 3-5% таких планировок в свой проект, отмечает Виктория Берещак.

Что касается пригородного жилья, Владислав Кононов обратил внимание на две тенденции. Во-первых, покупателей все больше привлекает сегмент загородных домов: спрос на коттеджи с начала 2019 г. увеличился на 7-8%. На сегодняшний день стоимость коттеджа сравнима со стоимостью двухкомнатной квартиры в спальном районе Киева. Во-вторых, значительно увеличился интерес покупателей к земельным участкам: по сравнению с началом 2018-го количество продаж земли под индивидуальное строительство возросло на 10-15% и данная тенденция сохранится в ближайшие два-три года. Земельные участки могут подорожать до конца 2019-го на 10-12%.