Подробнее Запомнить город


Банкам развязали руки. Как будут отбирать квартиры по новому закону

размер текста:

Парламент принял пакет законодательных изменений, который был разработан под девизом восстановления кредитования и, соответственно, снижения процентных ставок. Ожидается упрощение доступа всех и вся к кредитной "поилке" и даже улучшение жилищных проблем народа.

Нацбанк заявил, что принятый закон станет гарантией полноценного кредитования украинской экономики. Заработает это примерно так: в ставке кредита заложена не только банковская маржа, но и уровень рисков, которые, в свою очередь, определяют размер обязательных резервов. Чем выше риск, тем выше резервы и процентная ставка. Таким образом, защита прав кредиторов должна привести к снижению рисковости кредитных операций и более привлекательным условиям для заемщиков.

По классике жанра банки не будут кредитовать, если их права не защищены. Любой возможный риск они будут конвертировать в повышенную процентную ставку, ведь с помощью драконовских процентов они "отбивают" сумму проблемных кредитов.

В такой модели добросовестный заемщик платит за себя и за того парня, который взял в кредит импортный фен и уехал в Польшу на заработки, не оставив адреса.

Законодательное поле, которое должно создавать качественную среду для работы кредиторов - как грибница, формирующаяся годами, и разрушить которую можно значительно быстрее. Такая себе защитная правовая ткань для кредиторов, что тесно переплетается и с национальными традициями, и с культурным кодом. На Западе принято отдавать долги, поколения европейцев выросли на повести Бальзака "Гобсек" или романах Диккенса, где дружба не являлась синонимом прощения по долгам и где герои попадали в долговые тюрьмы. Как сказал Гобсек в одноименном произведении своему бедному другу, который полностью расплатился с ним по векселю: "Я избавил тебя от чувства признательности - и поэтому мы с тобой лучшие друзья в мире". В Украине подобный дискурс расценили бы как неслыханное жлобство.

Реанимировать кредитование путем принятия одного законодательного акта невозможно, точно так же как стабилизировать гривню с помощью специального закона о ее "стабильности". Нужно планомерно заполнить каждую проблемную ячейку - лишь кумулятивный законодательный эффект способен оказывать общее позитивное воздействие. Это когда нет одного наиболее важного закона, а есть десятки других, необходимых каждый по-своему, которые в совокупности создают качественную среду для развития кредитования населения и бизнеса. Поэтому в этой системе важен каждый штрих.

Принятый закон как раз и пытается сделать такие штрихи путем внесения точечных изменений в действующее законодательство. Главная проблема, которую он призван сдвинуть с мертвой точки, - это упростить работу банков с тем обеспечением, которое они получают при выдаче кредитов, а также усовершенствовать узкие законодательные места, касающиеся ответственности третьих лиц, например наследников и поручителей.

Права заемщиков, если и защищаются, то весьма казуистически. Например, если в кредитном договоре установлена плавающая процентная ставка и банк решил ее увеличить, то заемщик имеет право отказаться, но при этом он обязан в течение 30 дней погасить кредит. Закон трогательно предоставляет ему право все эти 30 дней платить проценты исходя из старой процентной ставки. Правда, есть норма об указании в договоре максимальной процентной ставки, но не устанавливается формат этого отражения: в конкретных процентах или опять формульно. Не трудно заметить, что данная новация слабо защищает права заемщика. Допустим он взял кредит, в котором рост процентной ставки привязан к учетной ставке НБУ. Купил квартиру и сделал в ней ремонт, но при этом погасил лишь мизерную часть кредита. Представим, что учетная ставка НБУ за полгода была увеличена в два раза. В таком случае у заемщика остается лишь два варианта: либо платить в два раза больше, либо досрочно погасить кредит в течение 30 дней. В противном случае банк реализует его жилье по упрощенной процедуре. И тут в помощь кредитору приходит новый закон, который устанавливает, что договор об удовлетворении прав кредитора является правоустанавливающим документом и для его активизации достаточно провести госрегистрацию права собственности кредитора. При этом все реконструкции и достройки предмета ипотеки автоматически переходят ипотекодателю. В таких условиях кредитор получает упрощенный вариант перерегистрации на себя прав собственности на заложенное имущество, приобретает в собственность все проведенные заемщиком реконструкции и достройки.

При этом именно заемщик несет 100%-ный риск ухудшения макроэкономической ситуации, вследствие которой может быть увеличена плавающая процентная ставка, хотя было бы справедливо этот риск разделить как минимум поровну между банком и клиентом.

Ведь, в отличие от банка, заемщик не имеет многочисленных консультантов в виде департаментов по рискам, анализу и прогнозированию, и, соответственно, именно банк как профессиональный участник финансового рынка должен отвечать за то, что кредитная ставка вдруг стала отрицательной по сравнению с уровнем инфляции и ее необходимо увеличивать. У нас же получается, что сперва клиента заманивают низкими процентами, а затем добивают плавающей процентной ставкой.

Достаточно интересны новации закона касательно поручителей. Если проанализировать судебную практику, то в настоящее время наиболее спорные коллизии возникали в следующих ситуациях. Например, кто-то поручался за заемщика на определенную сумму, а затем в кредитный договор вносились изменения и сумма кредитных обязательств существенно увеличивалась. В случае неоплаты банк обращался к третьему лицу, а оно и не ведало, что сумма поручительства выросла. Отныне поручитель несет ответственность лишь в пределах той суммы, за которую поручался.

Другая коллизия касалась сроков исковой давности. Зачастую заемщики оформляли в банках кредитные линии или лимит по кредитной карте. Выборка кредитных средств растягивалась во времени, точно так же как и их погашение. В случае неплатежей банк обращался в суд, но тут клиенты часто ссылались на нарушение сроков исковой давности и рассчитывали оную от даты погашения первого транша, в то время как банки такой срок определяли от даты окончательного погашения кредита. Учитывая, что график погашения иногда растягивался на годы и месяцы, банк благополучно "вылетал" из сроков исковой давности и мог получить лишь дырку от бублика, а не заемщика. Отныне закон установил, что сроки рассчитываются по каждой сумме обязательств отдельно.

Третья коллизия - введение дополнительных поручителей. Это делалось по разным причинам, среди которых перевод долга, желание захватить сладкий залог (при условии, что реальный поручитель платежеспособен), рассмотрение дела в "хацапетовском" суде нового поручителя и т. д. Отныне поручители по разным договорам несут ответственность перед кредитором солидарно, ранее норма о солидарной ответственности касалась лишь совместного поручительства в рамках одного договора.

Еще одна норма регулирует понятие солидарной ответственности заемщиков - юридических и физических лиц. Например, группа компаний взяла кредит и солидарно несет ответственность перед банком. Затем одна из них ликвидируется и остальные фирмы отказываются нести ответственность в части ее доли. То же самое происходило и с солидарными заемщиками - физическими лицами, - но только в случае смерти одного из них. Закон устанавливает, что в случае выбытия одного из солидарных заемщиком, его ответственность распределяется между всеми остальными.

Указанные выше коллизии уже были неоднократно рассмотрены в судах, и есть законодательная практика, которая устраняет все спорные моменты. Но урегулирование их в законах несомненно усиливает позиции правой стороны и в данном случае, нельзя сказать, что выигрывает заемщик или кредитор, в выигрыше честная кредитная история.

К сожалению, факторы, которые стимулируют процесс кредитования, лежат вне данного закона. Это прежде всего динамика базовых рынков и уровень инфляционно-девальвационных ожиданий. Если рынок жилой недвижимости стагнирует, то роста ипотеки на нем ожидать не стоит, ведь банки прекрасно понимают, что стоимость залога может легко качнуться на 20-30% в сторону уменьшения, а наращивание коэффициента обеспечения делает кредит неподъемным уже для заемщика, ведь он рассчитывает заплатить 10-20% от стоимости жилья, а не 40-50%. В Украине крайне снижен горизонт планирования, буквально до трех-четырех месяцев. А неопределенность будущего компенсируется плавающими процентными ставками, которые делают неопределенным уже судьбу самого заемщика.

Если в стране порог девальвационно-инфляционных ожиданий находится на отметке 15% в год (минимум), то даже с минимальной банковской маржей процентная ставка по кредиту не может быть ниже 20%. А учитывая уровень рисков - и все 25%.

А много ли у нас в стране людей и бизнесов с динамикой роста доходов или рентабельностью в пределах 25%? 

Система защиты прав кредитора опирается на несколько китов в виде эффективной судебной системы, когда решение суда не нужно ждать годами, качественной исполнительной службы, когда процедура взыскания проводится быстро и без дополнительных "стимулов". Крайне важны и надежные госреестры, защищающие титулы собственности. Пока же банки получили доступ к реестрам гражданских актов, и это лишь отчасти упростит их работу с должниками. Конечно, эта система - танго, которое танцуют двое. И любое усиление прав кредиторов предполагает аналогичную защиту и для заемщиков, которая должна представлять собой амортизационную сетку, куда заемщик упадет в случае соскальзывания с кредитного каната, по которому ему карабкаться иногда годами. Соскользнет - и не разобьется. Подобные страховочные механизмы есть во всех странах, где развито кредитование как финансовый инструмент, ведь без них этот процесс превращается в русскую рулетку, с периодическими эксцессами, как то уже случалось в 2008-м и 2014-2015 гг. Именно поэтому принятый закон - лишь робкий шаг в направлении более цивилизованных отношений между кредитором и заемщиком.

Алексей КУЩ

... ...
 


Комментарии
комментариев: 0

...
Новости партнеров


Дайджест
Судьба газового контракта между "Нафтогазом" и "Газпромом" решится в следующем году. Какая развязка ждет Украину: победа или тщательно закамуфлированное поражение?
17.12.18, Сегодня
На стоимость топлива влияют долгое падение цен на нефть в мире и укрепление гривни к доллару.
Участники рынка первичной жилой недвижимости рассказали о том, как прошел 2018 г. и чего они ожидают от 2019-го.
17.12.18, Сегодня
Укрстат обнаружил, что украинцы становятся богаче.
17.12.18, Financial club
В новом году межбанковский рынок заработает по-новому:
17.12.18, Газета.ru
В Давосе изменили позицию по бизнесменам из России .
17.12.18, 112
"Прошло два года, и фараону приснился сон: он стоял на берегу Нила, и вот из реки поднялись семь коров – гладких и жирных – и стали пастись в тростниках.
Когда в богатой стране люди выходят на улицы под экономическими лозунгами, значит что-то не так либо с экономикой, либо с гражданами. Во Франции неладно и с тем, и с другим.
17.12.18, ubr.ua
Больше остальных предпринимателям нужно опасаться Гоструда и налоговиков.
15.12.18
15.12.18, Сегодня
Сколько потратим на Новый год и как вырастут тарифы на отопление в 2019.
14.12.18
13.12.18
12.12.18


Жми «Подписаться» и получай самые интересные новости портала в Facebook!