Квартирний перебір

Головною тенденцією вітчизняного ринку житлової нерухомості в минулому році стало значне його затоварювання. Ще у червні 2017 р. Нацбанк заявив про надлишок непроданих квартир на первинному ринку житла. Подібна заява прозвучала вперше починаючи з 2015 р., адже з того часу в Україні було побудовано рекордну кількість квартир. В головному банку країни зазначають, що кількість нових квартир непропорційна кількості реальних угод на первинному ринку і це може призвести до подовження термінів будівництва і виходу з ринку деяких гравців.
Як зазначили в компанії ARPA Real Estate, минулого року в Києві було продано 2350 квартир на первинному ринку і 3210 — на вторинному, тоді як у 2016 р. було укладено 4515 і 4960 договорів про продаж відповідно. Таким чином, ринок демонструє значно гірші результати, ніж у попередніх роках.
Забудовники свої “рекорди” пояснюють високим споживацьким попитом на житло в 2014-2015 рр., коли українці масово рятували свої гривневі заощадження, вкладаючи їх у квадратні метри. “Знач­ні обсяги житла, введеного в експлуатацію минулого року, пов’язані передусім із вводом в експлуатацію проектів, які закладалися ще три роки тому, коли будівельний ринок остаточно оживився після кризи 2008 р.”, — запевняє Олексій Говорун, заступник генерального директора з розвитку та маркетингу компанії “ТММ”.

На межі

Однак в Нацбанку не відступають. В грудневому звіті його аналітики зазначили: житло продовжує дешевшати (в доларовому еквіваленті), а разом з тим підвищується собівартість будів­ництва. Власне, за підрахунками Мінрегіону, собівартість будівництва 1 кв.м житла в Києві станом на 1 квітня 2017 р. склала 12,1 тис.грн., а у 2018 р. цей показник зросте до 14,3 тис.грн. Таким чином, на кінець минулого року ціна на житло наблизилася до рівня собівартості — 1 кв.м у Києві можна було придбати за 14,5 тис.грн. 

В НБУ занепокоєні тим, що, знижуючи ціни внаслідок конкуренції за споживача, компанії-забудовники дійшли до тієї межі, за якою нове будівництво стає збитковим, особливо в бюд­жетному сегменті. У таких умовах будівельники намагаються скоротити витрати і собівартість, економлячи на матеріалах, проек­тних роботах, облаштуванні прибудинкових територій. Це призводить до зниження якості житла бюджетного сегмента.

Водночас платоспроможність українців досі невисока, внаслідок чого попит на малометражні квартири залишається стабільним. Але, всупереч очікуванням деяких гравців, такий формат житла не став драйвером ринку. Як неодноразово писав БІЗНЕС, у житловому будівництві спостерігається тенденція до зменшення площі квартир та кількості кімнат. Великим попитом користуються квартири невеликої площі, тому середній розмір квартир, які будують останніми роками, зменшується. Наразі цей показник трохи більше 70 кв.м, позаяк в 2014 р. він становив майже 90 кв.м. А забудовники вивели на ринок “смарт-метраж” — квартири площею 18-25 кв.м.
Минулого року ринок розвивався (і продовжує розвиватися) переважно за рахунок приватних інвестицій в умовах практично повної відсутності банківського фінансування. Як зазначає Михайло Артюхов, управляючий директор компанії ARPA Real Estate, відмінною особливістю 2017 р. стало те, що девелопери і забудовники, які починали нові проекти, намагалися забезпечити їх 100%-вим фінансуванням. Крім того, при формуванні бюджету часто враховувалась і потенційна необхідність створювати продукт “під ключ” — з ремонтом та меблями. Тому на їхньому фоні об’єкти, де ставка у фінансуванні робилася на грошові вливання від поточних продажів, виглядали достатньо ризикованими.
Саме тому, через незначне залучення банківських кредитів, дисбаланс між попитом і пропозицією на ринку житла не створює системних загроз для фінансової стабільності країни. “Мильної бульбашки”, як зазначають аналітики
Нацбанку, на ринку немає.
Але статистика свідчить про існуючі проблеми.

Цьогорічні перспективи

Про штучне “роздування” панічних настроїв на ринку говорять і забудовники. Власне, Ігор Кушнір, голова правління — президент компанії “Київміськбуд”, зазначає, що ані загрози, ані підстав для “надування мильної бульбашки” на ринку житлової нерухомості Києва немає. Адже у системних великих забудовників попит на нерухомість стабільний. “На прикладі “Київміськ­буду” можу сказати, що лише на цей рік ми запланували розпочати будівницт­во семи нових об’єктів, — зазначає пан Кушнір. — Повірте, забудовник із 62-річним досвідом не робив би таких кроків, якби розумів, що потім не зможе це все реалізувати”.
Проте складнощі та ризики для гравців ринку досі існують. Собівартість будівництва підвищуватиметься, а передумов для ринкового подорожчання житла, як зазначають експерти, наразі немає. “Зростання цін на житло може відбутися виключно в межах збільшення додаткової вартості в циклі реалізації проекту, — запевняє Михайло Артюхов. — Також зміни гривневих цін можуть бути зв’язані із значними (більше 20%) коливаннями курсу валют”.
Як зазначають забудовники, 60% вартості кожного квадратного метра житла формують матеріали, в ціну яких закладено курс валют. Відповідно, враховуючи валютні коливання, забудовник змушений підвищувати вартість квадратного метра для кінцевого споживача.
Що стосується ринку столичної нерухомості, то, як зазначає Ростислав Симонов, начальник департаменту стратегічного консалтингу компанії “Українська Торгова Гільдія” (“УТГ”), у 2018 р.
можна очікувати зростання цін в гривневому еквіваленті. “Ми можемо очікувати зростання цін в таких районах столиці, як Виноградар, де активно розвиватиметься інфраструктура, а також з’являтимуться торговельні об’єкти регіонального формату (наприклад, ТЦ Retroville). Голосіївський район так само буде демонструвати позитивну цінову динаміку, оскільки попит на житло комфорт- і бізнес-класу зростатиме”, — пояснює пан Симонов.
Також аналітики очікують консолідацію ринку і поступового зниження темпів приросту введення в експлуатацію житлової нерухомості. На ринок будуть виводитися житлові комплекси, заявлені на 2018-2020 рр., або ті, що з певних причин не були завершені у 2017 р. “Проте, не варто очікувати такого буму, як у минулому році”, — зазначає Олексій Говорун.
Швидше за все, відбудеться незначне зниження темпів видачі дозволів на будівництво та виходу проектів зі строком реалізації після 2020 р. Це пов’язано передусім із обмеженою пропозицією земельних ділянок під житлову забудову.
“Будувати занадто швидко немає потреби, пропозицію формує попит, — говорить пан Кушнір. — Ймовірно, буде розвиватися тенденція до виходу з ринку маленьких компаній-забудовників: хтось просто не втримається в існуючих умовах, інші будуть намагатися продати залишки і піти”. В свою чергу, надійні забудовники і надалі утримуватимуть як позиції, так і темпи будівельних робіт.

Нема іпотеки — нема зростання попиту

В цілому, вітчизняний ринок житла опинився у заручниках відсутності реальних інструментів, що дозволили б помітно активізувати споживчий попит. Як зазначають експерти, допоки покупці не зможуть використовувати іпотечні рішення, кількість угод на ринку нерухомості буде невеликою. Обсяги кредитування купівлі-продажу нерухомості зараз менше 3% в загальній кількості угод купівлі житла. Середня ставка по іпотеці складає 20-24%, що робить цей інструмент недоступним для більшості потенційних покупців.
За даними того ж Нацбанку, обсяг нових іпотечних кредитів фізичним особам за січень — вересень 2017 р. становив 963 млн грн., що на 54% більше, ніж за аналогічний період 2016 р. Проте такі обсяги не можуть суттєво вплинути на попит. Для порівняння:
у 2013 р. іпотека склала 1,7 млрд грн., а в 2011 р. — 2,6 млрд грн. “Тільки-но запрацює іпотека, ситуація на ринку зміниться протягом одного-двох років”, — запевняє Михайло Артюхов.
В свою чергу, Ростислав Симонов зазначає, що на ринку існує відкладений попит, обумовлений практичною відсутністю іпотечного кредитування. Відповідно, ряд потенційних покупців буде вичікувати і продовжуватиме нарощувати свої накопичення, щоб не брати дорогий кредит або розстрочку, зафіксовану в доларах.

Лев Парцхаладзе,
заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України:

— Будівельна галузь — потужний інвестиційний мультиплікатор: 1 грн., вкладена в будівництво, приносить 5 грн. в економіку країни, а одне робоче місце створює ще 20 місць у суміжних галузях.
Переконаний, що платоспроможний попит на купівлю житла буде зростати, якщо реально запрацюють ефективні механізми та іпотечне кредитування. Це і купівля житла у лізинг, і введення інституту орендного житла та інші ініціативи, що дозволять це зробити. Зараз Мінрегіон саме активно працює над реалізацією таких можливостей. До речі, наприкінці грудня Кабмін погодив залучення кредиту у $500 млн від Китайської національної корпорації генеральних підрядів (CCEC) для фінансування державного інвестиційного проекту “Забезпечення житлом на умовах іпотечного кредитування або фінансового лізингу”.
Впровадження проектів державного лізингового житла в Україні — це колосальні позитивні зміни на ринку житлової нерухомості, адже на спрощених умовах лізингу більше громадян зможуть придбати власне житло. Тому найголов­ніше — створити всі необхідні правові, нормативні, фінансові та організаційні умови для ефективної роботи нових механізмів. Крім цього, необхідно вирішити питання із застарілим житлом та так званими “черговиками”. Лише на початок 2015 р. їх було майже 700 тис., і для покриття цього попиту потрібно побудувати до 50 млн кв.м житла. А враховуючи заміну застарілого житла, яке наразі складає близько половини усього житлового фонду, і з огляду на європейські тенденції щодо кількості квадратних метрів на людину — мінімум
1 млрд кв.м житла.

Віталій Тимошенко,
директор з економічних питань DIM group:

— Розпочинати будівництво нових комплексів у 2018 р. будуть рішучі і впевнені у своєї фінансовій спроможності компанії — ті, хто робить ставку на покращення економічної ситуації в цілому і купівельної спроможності українців зокрема, а також ті, хто готовий за рахунок конкурентних переваг забезпечити платоспроможний попит на свої об’єкти та таким чином завоювати свою ринкову нішу.
До речі, про фінансову спроможність забудовників. Рахувати гроші будуть і гіганти, і невеликі компанії. Ще до етапу котловану забудовник має серйозно поставитися до фінансового планування, аби йому вистачило коштів ввести об’єкт в експлуатацію. Інакше будь-який непередбачуваний збій, як, наприклад, суттєвий стрибок курсу долара, може призвести до зниження темпів продажів та стати потенційною загрозою того, що об’єкт перейде у статус “довгобудів”.
Фактично умови складаються так, що у девелоперів просто немає шансу випускати продукт низької якості, не дбати про рекламу чи порушувати заявлені терміни, оскільки ринок “все одно проковтне”. Нав­паки — фактичні та потенційні інвестори з рентгенівською точністю фіксують найменші зміни. Продажі йдуть на спад, коли будів­ництво уповільнює хід. Тільки-но стає відомо, що девелопер порушує свої зобов’язання, рівень довіри до нього зменшується і, знову-таки, продажі йдуть на спад.
2018 р. можна буде назвати роком перевірки забудовників на чесність. 1 січня вступила в силу норма Закону “Про технічні регламенти та оцінку відповідності”, згідно з якою скасовується система обов’язкової сертифікації продукції УкрСЕПРО. Об’єк­тивна правда в тому, що відповідальні компанії, які будують якісне житло, цінують свою репутацію, поважають себе і своїх інвесторів, використовують якісні будівельні матеріали.
Девелопери постійно мають створювати нові об’єкти. Девелоперів “на паузі” не буває. Є або активні гравці ринку, або колишні. Наразі об’єктивних передумов для обвалу ринку просто не існує. Якісне житло завжди продається. Девелоперам лише потрібно тримати руку на пульсі, щоб розуміти очікування покупця.
Вимоги до забудовника постійно зростають: якщо хочеш успішно реалізувати квартири, маєш подбати про високий рівень енергоефективності, інфраструктуру, продумати архітектурні та дизайнерські рішення для всього житлового комплексу. Будувати “за старим зразком” не вийде — таке житло стає неліквідним.