Подробнее Запомнить город


Кирпич не тонет

размер текста:

«Почему это цены на первичное жилье не снижаются? Снижаются!» — возмущенно спорят некоторые. И тут же приводят аргумент: квадрат стоил, например, 10 тыс. грн. и это было $2 тыс., а теперь можно найти даже за $1 тыс.».

Однако, чтобы найти такую цену, надо поискать еще того застройщика, у которого не страшно брать квартиру. Нам посчастливилось разыскать, пожалуй, самое дешевое предложение — 7 тыс. грн./кв. м в спальном районе столице, но и в лучшие времена на покупку квартиры в этом долгострое мог согласиться разве что отчаявшийся камикадзе. Личный счет попытался найти аргументы, оправдывающие незыблемые 10-20 тыс. грн. за строящийся квадрат.

Аргумент №1: неудовлетворенный спрос на жилье

Безусловно, цены на строящееся жилье изменились по сравнению с прошлогодним сентябрем. Пусть и остались на том же уровне в гривне, но в долларах уменьшились. Как подсчитали в «Украинской торговой гильдии», в среднем цена первичного квадрата в долларовом выражении упала на 30%. Но доллар-то подорожал на 60%. Уже восьмой месяц первичный рынок стагнирует, протягивая руки за помощью то к государству, то к потенциальному покупателю. И если в первом случае приходится ползти на коленях, то во втором можно шагать с гордо поднятой головой, продолжая диктовать свои условия. «Людям нужно решить жилищную проблему» — эта аксиома больше всего окрыляет застройщика, оставшегося без приманки в виде ипотечного кредитования. Пока работала ипотека и банки разделяли риски с застройщиками, в среднем за год продавалось 9-10 тыс. квартир на первичке и 20 тыс. на вторичке. Теперь, как подсчитали в компании SV Development, на вторичном рынке заключают порядка 200 сделок в месяц, а жилье в новостройках покупают единицы.

Чтобы прикормить место, нужно бросить купюры наименьшего номинала

Аргумент №2: снижение цены превращает реальный спрос в отложенный

«Даже если опустить цены, то покупатели квартир, снова возьмут паузу, чтобы дождаться еще большего падения», — уверен заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ Алексей Говорун. Ну, а с другой стороны, застройщики тоже набрались валютных кредитов, а если долги не погашать, то они только увеличиваются. Наверняка строители могли бы пожертвовать своей маржой и отдать квартиры, например, по себестоимости.

«Потенциал для снижения цены есть в сегментах бизнес и премиум, — говорит директор УТГ Виталий Бойко, — но вряд ли снижение на 10-20% от нынешней цены будет решающим: покупателей это не приведет и застройщик не продаст одним махом сразу все квартиры даже по сниженной цене. Те застройщики, которые уже предлагают квадрат за $800, находятся на грани выживания. На подобную «скидку» соглашаются лишь те, кто вынужден погашать кредиты».

Случайно наткнувшись на разговаривающую голову, девушку инстинктивно отбросило назад

Аргумент №3: высокая себестоимость строительства

Ни один производитель не согласится опустить цену ниже себестоимости. На этом аргументе твердо стоит каждый застройщик. «Цена квадратного метра формировалась в течение трех лет, и конечно, в долларовом исчислении, причем по старому курсу, — рассказывает Алексей Говорун. — Сколько бы ни было непроданных квартир в объекте — это актив застройщика. Застройщику необходимо выполнять свои обязательства и перед инвесторами, и перед кредиторами. И если он хочет оставаться в бизнесе, но у него нет резервов, скажем так, «подкожного жирка», тогда ему приходится продавать квартиры уже сейчас, мотивируя покупателя».

А самый распространенный пример такой мотивации — скидки. Например, при 100% оплате можно получить скидку до 20%. Только вот в большинстве случаев такая огромная скидка может быть на квартиру такого же огромного метража, исключая пентхаус, — 3-5-комнатную. И на такую покупку нужна сумма около миллиона гривен. Но ирония в том, что щедрые скидки, кажется, закончились еще в феврале. Зимой многие застройщики были сильно напуганы предсказаниями катастрофы и пытались выйти сухими из воды, предлагая скидки в рамках новогодних акций. Теперь же, когда весеннее солнце обещает хотя бы видимость стабильности, щедрость застройщиков ограничивается 3-5%. И то не у всех.

Последний раз спрашиваем, где купила квартиру за $30 тыс.?

Зато многие согласны получать деньги за квартиру поэтапно. В некоторых случаях могут согласиться на двухгодичную рассрочку. Только если рассрочка предлагается в чистом виде, то есть без процентов, лучше поинтересоваться финансовым состоянием застройщика. И, тем не менее, неофициально, как говорит аналитик компании SV Development Сергей Костецкий, уступит каждый. Стоит только прийти лично и предложить наличностью $800 за квадрат против тысячи застройщика.

Например, самая дешевая однокомнатная квартира в комплексе «Солнечный», который продает компания «Пагода», стоит 670 тыс. грн. Но сейчас их в предложении нет, зато есть трешки, по цене 13 тыс. грн./кв. м ($1 688, по курсу НБУ). К слову, цена изменилась в начале года, и как ни странно, в сторону увеличения. Но в «Пагоде» готовы обсуждать варианты оплаты и, вполне вероятно, скидки. Как водится, в каждом случае — индивидуальный подход.



Все помыли руки? А теперь покажите вторую!




Аргумент №4: дефицит жилья увеличивается

Неуступчивость первички вполне способна удержать весь рынок недвижимости от ценового краха. Логика проста: 80% новостроек заморожены, строительство ведется только на объектах с готовностью 70-80%. А это новостройки, где фундамент закладывался в начале 2007-ого. Сейчас новых строек не начинают. «Уже в следующем году предложений от застройщиков может и не быть», — прогнозирует начальник отдела продаж компании «Пагода» Тарас Романенко. И вот этот провал предложения приведет к очередному повышению цен.



Против нет? Воздержавшихся нет? Принято единогласно!




Аргумент №5: рынок достиг ценового дна

Сейчас идеальное время для вложений в подешевевшие активы, считает Алексей Говорун. Он убежден, что ниже, чем сейчас, цена на первичное жилье не опустится. «Цены выровняются до конца года при условии, что никаких экономических потрясений и катастроф больше не будет и останется стабильным курс доллара, — уверяет Алексей Говорун. — Многие объекты будут перепозиционированы согласно классу жилья, которому они действительно соответствуют, в связи с чем и будет наблюдаться колебание цен, но в среднем по рынку без резких скачков на снижение или повышение». Так что обвал вряд ли возможен. «Рынок фактически стоит, — констатирует Сергей Костецкий, — застройщики не уменьшили цену предложения и почти ничего не продают». К слову, если присмотреться к предложениям застройщиков, то на продажу выставляются квартиры класса «бизнес» или «премиум». Например, в компании ТММ сейчас в продаже семь строящихся объектов, и ни один из них не относится к классу «эконом». Цены тоже соответствующие. В комплексе «Триумф» квадрат стоит $4,5-10 тыс.



Аргумент №6: недвижимость — единственный способ вложить деньги


Бесспорно, исключать еще большего падения цен нельзя. Но если это произойдет, то никто дешевой недвижимости не обрадуется. «Возможно к концу 2009 года ситуация не улучшится и будут продавать все, что есть по существенно сниженным ценам, — размышляет начальник отдела маркетинга и исследований компании «УТГ» Ярослав Иванов, — но это уже будет больше похоже на распродажу залогового имущества при более высоких рисках — ведь дом могут не достроить при ухудшающихся обстоятельствах». Оптимизм вселяет никто другой, как покупатель, даже если в последние полгода его не видно на горизонте. И даже год выжидания не сыграет на понижение цены. Застройщики — народ терпеливый.


... ...
 


Комментарии
комментариев: 0

...
Новости партнеров


Дайджест
26.05.18, Сегодня
Сейчас на 100 работающих украинцев приходится 95 пенсионеров.
В каких изменениях нуждается принятый в первом чтении закон О валюте.
Верховная Рада собирается утвердить бюджетную резолюцию на 2019-2021 годы. Что ждет Украину в эти три года?
Украинци вернулись к покупательной способности 2013 года.
25.05.18
25.05.18
Наприкінці квітня Мінекономіки внесло до Верховної Ради України “геніальний" за змістом та помпезний за назвою законопроект №8318 “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо забезпечення ефективного функціонування Експортно-кредитного агентства (ЕКА)”.
Германия может поддержать Северный поток-2, несмотря на жесткую позицию США.
25.05.18, Сегодня
ЕСПЧ признал запрет продажи земли нарушением из-за двух пенсионеров.
Верховная Рада собирается утвердить бюджетную резолюцию на 2019-2021 годы. Что ждет Украину в єти три года?
25.05.18, Сегодня
Эксперты советуют подходить к вопросу комплексно.
Чиновники строят планы по модернизации и возрождению украинского авиастроения. Помимо выпуска новых вертолетов и самолетов, правительство надеется вывести эту продукцию на внешние рынки.
24.05.18
23.05.18
22.05.18
21.05.18


Жми «Подписаться» и получай самые интересные новости портала в Facebook!