Когда и насколько подешевеют квартиры

Свет в конце туннеля уже не похож на приближающийся поезд. По крайней мере, так решили продавцы квартир, отказавшись повально снижать цены и идти на уступки придирчивым покупателям, сходу сбрасывая 10% при первом же намеке, что сделка может состояться. Застывшие цены ждут нового направления — вверх или вниз.

Свет в конце туннеля уже не похож на приближающийся поезд. По крайней мере, так решили продавцы квартир, отказавшись повально снижать цены и идти на уступки придирчивым покупателям, сходу сбрасывая 10% при первом же намеке, что сделка может состояться. Революционная ситуация налицо — продавцы уже не хотят, покупатели еще не могут. Застывшие цены ждут нового направления — вверх или вниз.

Кто бросил якорь

Рынку недвижимости хватило трех успокоительных пилюль. Во-первых, в хаосе декабря, когда с ужасом ожидали выброса на рынок дешевых залоговых квартир банками, выработался некий иммунитет. Банки решили не ввязываться в проблемные отношения с государством, добивая заемщика пенями, штрафами и видимостью реструктуризации. Заемщик, если и решается на отчаянный шаг продать квартиру, старается максимально завысить цену, дабы свести потери к минимуму.

В тоже время, волной истерических продаж ради спасения «хоть каких-то денег» перед ожидаемой экономической бурей смыло самые дешевые квартиры. И теперь варианты в стиле «гостинка на окраине города в микрорайоне с плохим транспортным сообще-нием и инфраструктурой за $30-35 тыс. без ремонта» в большом дефиците.

Во-вторых, добавляет аналитик портала domik.ua Михаил Полынцев, многие продавцы просто сняли предложения с продажи, чем значительно сократили объем предложений.

В-третьих, аргументирует вице-президент Союза специалистов по недвижимости, директор АН «Кияни» Анатолий Топал, «с февраля активизировался спрос, у народа еще есть деньги, но никто не хочет связываться с банками или застройщиками — проще купить уже готовую квартиру». «Покупатель готов отдать за однокомнатную квартиру $50 тыс., — комментирует Михаил Полынцев, но, все еще надеясь на удачу, спрашивает, нет ли квартиры за $35 тыс.?»

Однако покупатели тоже спешат, пусть и обещают прогнозы специалистов еще не одно «дно» на рынке. А вдруг это первое дно станет последним? Как известно, о достижении «дна» широкая общественность узнает тогда, когда несколько месяцев цены растут как на дрожжах.

Вчера по три, сегодня по пять

Нынешнее ценовое равновесие наступило в конце марта. Инициаторы «перемирия» — продавцы, ранее с перепуга сбрасывающие цены, а сейчас, успокоившись, вернули их к январским значениям. Оптимизма добавили бывшие вкладчики банков. Закрыв счета в банках и получив наличные на руки, они не могут найти деньгам достойное применение. Хранить деньги дома опасно, а оставить их даже в банковской ячейке — страшно. Альтернативные варианты — инвестиции в ценные бумаги — не рассматриваются априори. Остается только покупка недвижимости.

Возможно, что при сохранении стабильности валютного курса цены на недвижимость действительно остановятся. И как знать, быть может, постоят на прежнем уровне и начнут расти?

Однако эксперты уверенны, что «дно» было только первым, и обязательно последует второе и даже третье. «Отечественный рынок на дне достаточно инертен, т.е. вероятность проснуться в кризисе с новыми, высокими ценами невысока, — комментирует Вячеслав Король, старший аналитик инвестиционной группы «АРТ-КАПИТАЛ». — К спекуляциям на рынке недвижимости наш рынок вернется через 3-4 года, до этого вложения в недвижимость будут рассматриваться преимущественно как долгосрочные инвестиции, поэтому скачкообразный рост цен маловероятен. Цены на первичном и вторичном рынке будут еще снижаться как в долларовом, так и в гривневом исчислении более 9 месяцев». Аргументы в этом случае просты. Падение активов недвижимости началось гораздо позже, чем падение капитальных активов, и как замечает Вячеслав Король, «фондовый рынок уйдет в рост раньше по многим причинам как экономическим, так и психологическим. Дальнейшему же падению недвижимости будет способствовать рост безработицы и ее высокий уровень в состоянии депрессии, а также замороженность ипотечного кредитования. Поэтому в то время, когда на рынке акций можно будет уже зарабатывать, недвижимость будет на дне. Если предположить, что уровень цен ко дну вернется к арендной самоокупаемости 9-12 лет (сейчас 18-25), то стоимость квадратного метра должна просесть до $800-1 000, т.е. на 40-50% к уровню нынешних цен». При этом самый оптимистичный сценарий развития событий увенчается $1 тыс. / кв. м, а пессимистический — $700 – 800 / кв. м.

Индекс же ПФТС по оптимистическому сценарию не должен пробить уровень 190-200, однако вероятность его просадки до 140-150 п. достаточно высока. Оживление, то есть рост цен на рынке недвижимости, в лучшем случае начнется через год – полтора.

«Без ипотеки покупка жилья не возобновится, — поддерживает мнение аналитика риелтер Максим Захарченко, — падение продолжится вплоть до конца года». Не исключает эксперт и такого сценария, при котором цены снизятся до уровня 2004 года, и даже до 2000, когда квадратный метр стоил $300. Только верится в такой прогноз с большим трудом.