Арендаторы офисов успокоились

Первый квартал нынешнего года сгладил панику на рынке офисных помещений столицы. Финансовые планы арендаторов в большей мере уже пересмотрены. Хотя для многих компаний дорогой офис в центре и стал не по карману, но на рынке все же не наблюдается полностью опустевших помещений класса А.

В конце минувшего года некоторые игроки ожидали значительного увеличения свободных площадей в дорогих бизнес-центрах класса А. В конце года вакантность в БЦ была как минимум 10-20%. В большей мере арендаторы жаловались, что не все собственники офисов класса А хотели идти на уступки. Однако эти три месяца, похоже, показали, что если не договариваться, то можно не получить вообще никакой прибыли.

Арендодатели смирились

По словам управляющего партнера CB Richard Ellis в Украине Радомира Цуркана, за последние несколько месяцев условия на рынке кардинально изменились, и прежний уровень арендного дохода попросту недостижим. Те собственники офисных центров, которые это понимают, будут стараться удержать арендаторов в здании и держать количество вакантных площадей минимальным.

«Любой продукт должен приносить прибыль. В данной ситуации логично было бы получать постоянный доход, пусть не такой большой, как летом 2007-2008 гг., но все же доход, на который можно рассчитывать. В любом случае пустующий БЦ — это не только потерянные деньги, но и удар по репутации. Не говоря уже о моральном и физическом износе здания. Однако если объект построен на кредитные средства, тогда девелоперу будет намного сложнее»,— объясняет Татьяна Копылец, директор департамента реализации ИДК «Каскад».

По оценкам «Украинской торговой гильдии», с учетом вакантности, возросшей за последние полгода в четыре раза, ставки аренды в наиболее качественных объектах снизились в среднем в 2-2,5 раза. «Если в сентябре 2008 г. ставка в офисных объектах класса А достигала $100-120 за 1 кв. м в месяц, то сейчас площади наивысшего класса можно снять в среднем по $42-60 за 1 кв. м в месяц»,— рассказывает Владимир Даниленко, руководитель направления офисной недвижимости УТГ. Он утверждает, что на протяжении последнего месяца в объектах, которые пошли на уступки как существующим, так и потенциальным арендаторам, наблюдается снижение объема вакантных площадей.

Спрос будет снижаться

Аналитики уверены, что собственники БЦ могут быть спокойны. Второго подобного резкого обвала ставок вдвое и массовых переездов вряд ли можно ожидать. «На данный момент большинство арендаторов уже скорректировали стратегии ведения бизнеса и пересмотрели свои потребности в офисных помещениях. Поэтому в дальнейшем закрытие компаний или резкое сокращение занимаемой площади будет носить менее масштабный (массовый) характер»,— объясняет Радомир Цуркан. По его мнению, безусловно, дорогие офисные комплексы будут востребованы. «Но динамика заполнения во многом зависит от гибкости позиции арендодателя и, как следствие, адекватности арендных условий»,— добавляет господин Цуркан. Он говорит, что есть ряд примеров из предыдущего кризиса на рынке Киева, когда одни объекты пустовали годами, а другие в то же время активно заполнялись. Если арендодатель сознательно не идет навстречу рынку, он рискует потерять несколько месяцев «простоя», за которые он никогда не сможет получить арендную плату.

По мнению Владимира Даниленко, сокращение офисных площадей, занимаемых компаниями банковского сектора, соответствует величине общего снижения спроса. Согласно опросам «Украинской торговой гильдии» среди арендаторов киевских БЦ классов А и В компании финансового сектора до кризиса занимали 15-20%.

Управляющий директор Colliers International (Украина) Александр Носаченко отмечает, что, по предварительным прогнозам МВФ, количество банков в Украине в 2009-2010 гг. может сократиться наполовину. Все это влияет на уменьшение спроса со стороны такого традиционно крупного и арендоемкого сегмента, как финансовый сектор. «В подобных условиях вряд ли следует ожидать появления нового спроса, речь может идти только об уменьшении уже существующего. Исходя из консолидированного экономического прогноза экспертов, низкая деловая активность может продлиться как минимум до середины 2010 г. Таким образом, причин для существенного снижения доли незанятых помещений в данном периоде вряд ли стоит ожидать»,— добавляет господин Носаченко.

В чью пользу

По мнению Радомира Цуркана, снижение стоимости аренды неизбежно, и ставки уже снизились на 40-50%, в том числе и в престижных БЦ класса А. Однако более низкая арендная ставка — не единственный способ привлечь арендатора. Сегодня значительно выигрывают те офисные здания, в которых присутствует наиболее эффективная планировка помещений, более удобное расположение и профессиональная служба эксплуатации здания. «В течение этого года рынок начнет постепенно стабилизироваться, и уже этой осенью мы ожидаем первые признаки выздоровления, хотя такого ажиотажного спроса, как в начале 2008 г., мы не увидим еще долго. На протяжении 2009 г. мы ожидаем дальнейшее снижение спроса, однако в гораздо меньших темпах. Вакантность будет увеличиваться, отчасти за счет новых проектов, ввод в эксплуатацию которых отложить уже невыгодно»,— объясняет господин Цуркан.

По мнению Александра Носаченко, один из главных советов, который можно дать девелоперам,— быть солидарными и не поддаваться панике. «Именно паника привела к нескольким прецедентам, когда арендная ставка могла быть резко снижена, вызвав вслед за тем лавину уступок. Тем не менее, глядя на соревнования владельцев «Кто предложит большие скидки», с точки зрения арендаторов, грех упустить возможность надавить на своего арендодателя. В настоящий момент большинство владельцев готовы к компромиссам до определенного уровня, который для каждого из них определяется индивидуально»,— считает господин Носаченко.