«Дикий» рынок жилья умер

Кризис в строительстве и торговле недвижимостью подвел черту под «диким» рынком, на котором могли зарабатывать бешеные деньги даже непрофессионалы. Теперь на рынке риэлтерских услуг, как и в строительстве, где мелкие фирмы уступают место крупным, успешно работать смогут только те, кто адаптируется к цивилизованному бизнесу, в котором сверхприбылями даже и не пахнет. И в этом — положительная сторона финансово-экономического кризиса, обрушившего пирамиду цен на жилье, по крайней мере, для его покупателей.

Традиционное весеннее оживление на рынке дало повод посредникам в торговле недвижимостью надеяться на то, что им удалось нащупать «дно» кризиса. И дальше цены пойдут вверх. Но пока что даже заинтересованные в росте цен и продаж риэлтеры заявляют, что так можно сказать только о самых дешевых однокомнатных квартирах в областных центрах, цена которых от средней отметки в 20—25 тысяч долларов в декабре 2008 года устремилась вверх, пусть пока и не значительно — на одну-две тысячи долларов. А в Киеве — самые дешевые однокомнатные стоят 30-35 тысяч долларов. Но этот рост можно оценивать и как сезонное колебание продаж жилья, которые традиционно активизируются дважды в год: весной и осенью. Так что летом цены на квартиры опять могут поползти вниз. Но риэлтерам, разумеется, хочется вернуться к периоду роста цен и ощутить дно кризиса, чтобы хоть такими заявлениями в СМИ способствовать росту цен на жилье, от которого зависят их заработки.

— Сейчас по ценам мы опустились на уровень 2005—2006 года, — считает президент Ассоциации специалистов по недвижимости Андрей Шульга. — Но ситуация стабилизировалась. Большие скидки на жилье предоставляли те, кому срочно необходимы были деньги. Многие владельцы жилья решили переждать кризис, и отложили его продажу. И вот они цены снижать не намерены. А те, кто хотел продать жилье, не взирая на спад, уже его продали. Поэтому мы видим четкую тенденцию к стабилизации цен на жилье, особенно, бюджетное. Рынок жилья дефицитен, и ценам, похоже, уже некуда дальше падать. А спросу, наоборот, есть еще куда расти.

Правда, поспособствовать очередному снижению цен могут залоговые квартиры банков. Их массовый выброс на рынок ожидается летом-осенью 2009 года. Кроме этого свою долю новых квартир предложат застройщики, хотя и считается, что большинство нового жилья традиционно выкупили инвесторы еще на этапе строительства.

— В 2009 году на рынок в Киеве будут выброшено 3—3,5 тысяч квартир от застройщиков. И если исходить из нынешних темпов продаж, это как раз будет соответствовать двухлетнему объему предложения, что не может не давить на рынок в этом периоде, тем более при отсутствии кредитов на покупку жилья, — считает директор компании «Украинская торговая гильдия» Виталий Бойко.

Свои надежды на оживление рынка недвижимости риэлтеры связывают с тем, что клиенты банков, которые изъяли из них 40—60 миллиардов долларов, направят эти деньги на рынок жилья и таким образом активизируют продажи. Но место ушедшего с рынка спекулятивного капитала вряд ли займут сбережения населения. Спекулировать в условиях спада цен пока что не приходится, и дело может свестись лишь к покупке квартир теми, кому они действительно по карману. Поэтому разделять оптимистичные прогнозы посредников насчет будущего быстрого роста цен на жилье, которые основываются на значительном опережении спроса над предложением, не стоит. Потому что лишь небольшая часть спроса на квартиры является платежеспособной. Остальным — жилье необходимо, но вот денег на него нет и взять неоткуда, коль банки перестали выдавать кредиты. Особенно, в условиях кризиса, уменьшения реальных доходов и увеличения безработицы. «Цена на жилье, пожалуй, кроме эконом-класса, может еще просесть», — говорит Виталий Бойко.

По мнению вице-президента Союза специалистов по недвижимости Анатолия Топала, рост числа продаж на рынке свидетельствует о том, что изъятые из банков деньги люди предпочитают вкладывать в покупку жилья. Вместе с тем кардинально изменился и сам рынок. Он резко дифференциировался на проблемный (спекулятивный) и на менее проблемный. И стал неподъемен для непрофессионалов, которые ранее в условиях роста могли успешно работать на нем.

— Рынок образца 2002—2008 годов умер, — считает Анатолий Топал. — Сегодня мы наблюдаем абсолютно новый рынок недвижимости, с абсолютно новыми требованиями, как к продавцу, так и покупателю, строителю. С января 2009 года в Украине на рынке жилья утверждается новый порядок, который живет больше по экономическим, чем политическим или спекулятивным законам. Это — другие требования к продавцам, которые все еще пребывают в эйфории легких денег и пытаются всеми способами ее вернуть. К покупателям, которые считают, что могут обойтись без услуг специалистов. И строителям, привыкшим строить за какие угодно деньги — все равно купят. Такого рынка у нас больше не будет.