Подробнее Запомнить город


Лев Парцхаладзе: Краще сказати правду і бути у гіршій ситуації

размер текста:

Серед українських багатіїв відкритість - явище рідкісне. Навіть декларуючи публічність бізнесу, його власники не часто відкрито спілкуються з пресою.

Однак Лев Парцхаладзе, голова ради директорів компанії "XXI Століття" і голова ради директорів Української будівельної асоціації (УБА), просто змушений бути відкритим як для преси, так і для інвесторів та партнерів, адже над його компанією вже півроку тяжіє дуже негативна інформаційна аура.

Девелоперська компанія "XXI Століття" одна з перших в Україні заявила про фінансову скруту, ставши своєрідним "Промінвестбанком" будівельної галузі.

З тих пір всі звикли до думки, що у цієї компанії проблем більше за всіх. Вони ледь не першими в Україні почали створювати багаторівневі фінансові піраміди. Кредити бралися під порожні ділянки землі та ще не реалізовані проекти.

Жоден з заставних активів не гарантував доходу, тому, коли "грянула" криза, вони були першими, хто став перед фактом неспроможності обслуговування кредитів.

Офіс ХХІ століття - невеличкий, в чотири поверхи, малопомітний на дніпровському схилі, одразу за стадіоном "Динамо". Внутрішні стіни стилізовані гіпсом під фасади будинків.

Сидячи в кріслі свого кабінету, Лев Парцхаладзе з трьох сторін оточений шафами з книжками в нарочитих шкіряних палітурках.

Бізнесмен виглядає втомлено, але бадьоро. І в багатьох відповідях, як мантру, повторює: треба перечекати, переспати кризу, і за рік-два знову все запрацює.


- Розкажіть поетапно, як наставала криза для вашої компанії і для будівельного сектора в цілому?

- В травні 2008 року Нацбанк підвищив ставку рефінансування до 12%, і банки одразу ж підняли ставки по іпотечному кредитуванню до 20%. Тоді вперше різко упали продажі житла, стало набагато складніше фінансувати проекти комерційної нерухомості. Банки стали більш перебірливими, і це був найголовніший перший сигнал.

У нас був ряд істотних угод, які ми планували завершити в липні-серпні. Достатньо довго ми обговорювали співпрацю зі стратегічним партнером по торгівельних центрах - вони повинні були по всіх торгівельних проектах викупити майже 50%, плюс організувати фінансування. Ці переговори зірвалися.

Друге - ми продали євробондів на 150 мільйонів доларів, у нас уже гроші були на рахунку, але там була така складна схема, за якою гроші мали залишатися на рахунку протягом трьох місяців, і за цей час фіксувалась ціна наших акцій.

У цей період якраз акції багатьох будівельних компаній на різних фондових площадках пішли вниз, і інвестори зрозуміли, що далі буде тільки гірше, і скористалися своєю можливістю вийти з проекту.

Також у нас планувалась угода з логістики. Було 2 серйозних ймовірних партнери. Одні планували створити з нами спільне підприємство, а інші хотіли купити всю логістичну нерухомість. Також ми планували створити великий фонд під інвестування у торгівельні центри.

І саме в той час, наприкінці літа, криза в Америці істотно посилилася, плюс відбулося дуже різке падіння акцій, паніка на західному ринку, війна у Грузії... І, нарешті, розпуск парламенту в Україні. На деяких інвесторів він вплинув настільки, що це зірвало угоди, що були вже майже підписані.

- Але чому ви були одними з перших хто заявив про збитки?

- Ми цю кризу відчули раніше, ніж інші компанії, тому що у нас посипалися усі можливі міжнародні угоди, і стало зрозуміло, що це пов'язано зі світовою кризою. У вересні ми вже почали суттєво замислюватися над скороченням адміністративних витрат.

Преса вирішила, що проблеми тільки у нас, але в підсумку ці проблеми через два місяці виявилися у всіх.

Потім відбулася девальвація гривні. Іще ніхто не вірив, що криза - це справді небезпечно, але тут почало лихоманити банківську систему, і виникла справжня паніка. Ми самі на той момент великою мірою напряглись. Сьогодні вже стало значно спокійніше.

А перші два місяці було важко, тому що всі ставили нам одне й те саме питання: ви банкроти? Воно впливало психологічно, і не тільки на мене особисто. Адже весь колектив хотів працювати у благополучній компанії.

Але я вважаю, що краще сказати правду і бути у гіршій ситуації, але потім, коли ситуація вирівняється, то все це піде тільки в плюс. Найближчим часом, я сподіваюся, наша компанія намацає " кризове дно", і ми будемо від нього відштовхуватися в реалізації наших планів розвитку.

- Ваша компанія також була одною з перших, хто заявив про масові скорочення. Вони торкнулися топ-менеджменту?

- За першими кризовими сигналами ми скоротили весь технічний персонал. У нас було близько 24 машин з водіями, обслуговуючий персонал. І невеличке скорочення середньої ланки. За другою хвилею скорочення припало на середній персонал.

Топ-менеджменту це торкнулося побіжно, бо все-таки компанія тримається на топ-менеджерах. Відбулося переважно скорочення зарплат, ми, як і багато інших компаній, прирівняли їх у гривні за курсом 5, і ще частково скоротили і саму зарплату. Але кістяк у нас як був, так і залишився. Це дві речі, за які ми сьогодні боремося: люди і активи.

- До речі про активи. Чи збираєтеся ви пристати на пропозицію Олексія Ярославського щодо викупу ним частки ХХІ століття у харківських проектах?

- Ми розглядаємо різні варіанти співпраці, в тому числі і з нашими харківськими партнерами. Але сьогодні, якщо говорити про Харків, немає жодного документу, який би підсумував рішення наших можливих домовленостей.

- Чи правда, що ви розпродаєте зараз земельні ділянки під Києвом, зокрема, уздовж нової обухівської траси?

- Ми продаємо кілька ділянок під індивідуальну забудову в межах майбутнього коттеджного містечка "Лісники".

- Які проекти ви точно будете тримати до останнього?

- Найбільш ліквідні.

- Чи отримували ви пропозиції від українських банків чи груп купити ваш бізнес з дисконтом в обмін на погашення боргів? Якщо так, то що це були за пропозиції?


- Наші акції у вільному продажі на Лондонській біржі. Там кожен може їх купити або продати.

- В одному з інтерв'ю ви казали, що не наважилися взяти фінансування під недобудови. Тобто, знайти кошти можна і сьогодні?

- Восени ще можна було брати кредити, під 20-25% річних. Але такі кредити неможливо було обслуговувати. В нас 5 об'єктів знаходяться у будівництві, і ми розглядали можливість взяти під них кошти, але вирішили, що це недоцільно робити під такі відсотки, які пропонувалися.

І добре, що не взяли, бо зараз було б дуже важко такі дорогі кредити обслуговувати.

- Скільки зараз коштує "ХХІ століття" на біржі?

- Ви знаєте, в нас був телевізійний екран, який показував котирування, останні були, пам'ятаю, десь в районі 10-15 мільйонів доларів.

Ми його відключили, тому що немає жодної необхідності на це дивитися. Воно не має жодного сенсу. Один проект більше вартує, аніж біржовий показник вартості всієї компанії.

- Влітку ви заявляли, що вашими акціонерами стали світові фінансові компанії на зразок Morgan Stanley, Fidelity. Зараз вони залишаються власниками пакетів?

- Ті, хто був фундаментальними акціонерами, вони залишилися. Можливо, хтось там і продав якісь акції, але великих продажів ми не бачили. Тому що всі прекрасно розуміють, що за такою ціною продати - це нерозумно. З іншого боку, треба переспати, перечекати, можливо рік, два, і воно все відновиться.

- Але ваші власні кошти вкладені не лише в цю компанію. Як ви їх зараз зберігаєте?

- Сьогодні інвестиції у нерухомість знову стануть найкращим варіантом. Поясню чому. Був різкий стрибок інфляції в гривні. Всі розуміють, що незабаром те саме буде і з доларом.

А нерухомість не може коштувати нижче за собівартість. Ціни на неї так сильно опустились, що вона стає найкращою інвестицією. Її завжди можна закласти, можна продати, можна здавати в оренду, і отримувати якийсь дохід, хоч і мінімальний.

Тримати в грошах - це великий ризик, спати не будеш. В золото теж сильно не поінвестуєш. Тому я великих вільних коштів ніколи не тримаю, я завжди їх у щось інвестую.

- І саме в нерухомість?

- Так.

- Ви згадували, що найближчим часом розглядаєте можливість інвестиції у мережу торгівельних комплексів "Квадрат". Що це можуть бути за кошти?

- 2009 року ми важко собі уявляємо інвестиції в торгівельні центри. Повинна відновитися культура споживання, тому що зараз усі пригальмували свої амбіції щодо купівлі тих чи тих товарів, по-друге, повинен відновитися малий і середній бізнес, який там торгуватиме.

Банківські ставки повинні дійти до якогось прийнятного рівня - хоча б 10-12%, 14% максимум. При вищих ставках будувати торгові центри буде недоцільно. І 2009 року ми цієї можливості не бачимо.

- Ви володієте об'єктами різного профілю - готелі, ресторани, торгові центри. Що зараз приносить вам найбільше прибутку?

- Ресторани - це непрофільний бізнес, до "ХХІ століття" стосунку не має, це скоріше до мене особисто. Вони працюють стабільно, приносять дохід. Ресторани ціни в гривнях не піднімали, дохід став дещо вище, але в гривнях. Відповідно, якщо порахувати його в доларах, то є втрата.

- Тобто, ресторани залишилася найбільш прибутковими?

- Поки що так. Але ж ви розумієте, що це - дуже тимчасове явище.

- Коли у вас наступна виплата по єврооблігаціях-2007, і чи готові ви до неї?

- 24 травня у нас платіж по відсотках. У сьогоднішній ситуації ми важко собі уявляємо цей платіж, і у нас є різні варіанти, ми залучили консультантів, і з ними разом думаємо, як далі робити.

Час покаже. Є певна процедура. У тримачів бонду є можливості оголошувати дефолт. Але сьогодні такі ринкові умови, що достатньо аргументованим є вирішення цього питання в плані знаходження компромісу. Адже в скрутній ситуації знаходяться 50-70% компаній, які брали участь у позиках.

- А на якій стадії знаходяться ті проекти, під які брались ці кредити?

- На різній. Побудованих проектів немає, але є з різною стадією готовності. Є проекти, які на рівні ділянок, є такі, під які отримано ордери на будівництво. Ці ділянки дуже хороші, і існують комерційні організації, які навіть цікавляться купівлею цих ділянок.

- Які зараз стосунки з готельними операторами, для яких ви мали будувати готелі?

- Оператори і сьогодні готові працювати. Але профінансувати ці об'єкти нашими можливостями, з залученням коштів українських банків, практично неможливо.

Раніше можна було залучити під готельного оператора на умовах, коли вкладається 20% власного капіталу, а 80% фінансує кошти банк. Плюс можна було те, що ти вже витратив на проект, зарахувати, як внесок. Сьогодні ж банки не фінансують більше 50%.

За нашими підрахунками, побудувати готель - це буде коштувати приблизно 130 мільйонів доларів. Відповідно, компанія повинна мати не менше 65 мільйонів. До того ж банків, справді готових фінансувати, практично нема.

З іншого боку, ряд приватних компаній і великих фондів зацікавлені в тому, щоб разом з нами інвестувати в готелі. Але цей переговорний процес зазвичай дуже тривалий.

- Яким повинен бути проект у будівельній сфері, під який банк 100% може дати кошти?

- Він повинен бути 100% прибутковим. Або підписано угоду з орендатором, яка гарантуватиме орендну плату, або якесь держзамовлення. Повинне бути підтверджене фінансування у підсумку.

Та ж сама орендна плата має бути підтверджена якоюсь великою структурою, яка буде нести оплату, тому що орендатор може завтра і не заплатити, просто відмовившись від своїх зобов'язань.

- Ви зараз не шкодуєте про свою агресивну стратегію інвестування, коли ви брали кредити під ділянки, на яких ще ніхто не гарантував прибутку?

- Коли ми залучали акціонерний капітал, ми були зобов'язані витрачати кошти на залучення нових активів. І ми правильно робили, тому що було дуже сильне зростання цін. Якби ми вчасно не купили ділянки, то їх ціна зростала на рік на 100-200%. Тому це була правильна стратегія.

Інша справа, що криза настільки різко вдарила, що її ніхто не очікував. І головне у цій ситуації - не панікувати, а знайти можливості утримати компанію протягом одного-двох років.

- Ви називаєте житло економ-класу одним із найперспективніших на сьогодні напрямів. Чому ви не займалися цим до кризи?

- В нашу стратегію і зараз особливо не входить інвестування в житло економ-класу. Ми і далі будемо займатися переважно комерційною нерухомістю.

Розумієте, у будь-якій галузі можуть бути і погані, і хороші проекти. Економ-клас добрий тим, що тут більший діапазон споживачів, і попит більший. І зазвичай це площадки за містом або наближені до міста, і вони не настільки обтяжені.

Там проекти можуть бути набагато простішого варіанту, в тому числі і за узгодженням все просто. Там можна заробити на об'ємах.

Що стосується преміум-класу, то він завжди знаходиться у центрі, і існує маса ризиків, наприклад споруди на ділянці, які коштують незрозумілі гроші. У одного гараж можна купити за 8 тисяч доларів, а у іншого - за 100 тисяч. А третій взагалі не продає, і потім доводиться 5 років судитися.

У нас іще немає тих законодавчих норм, і людина може заблокувати територію, не даючи можливості реалізувати проект. Тому після кризи житло економ-класу першим піде вгору.

- Але ви все одно не збираєтеся в нього інвестувати?

- Ми не можемо всім займатися. Ми, може, і поміняємо свою стратегію, але ми не акцентуємо себе в житлі. Все-таки, поки що ми більше хочемо займатися торгівельними центрами, готелями, офісами, житлом преміум-класу...

- Як ви собі уявляєте цей економ-клас, який зараз потрібний? Щось схоже на хрущовку, гостинку?.. Чи звичайні сучасні квартири, просто у віддалених районах?

- Тут краще не уявляти, а підійти науково, вивчити попит на ринку, його спроможність заплатити, і дати ринку те, чого він хоче і за що здатний буде заплатити.

- На сьогодні ваша компанія продає хоча б щось?

- Продажі є. Зрозуміло, що це не ті ціни, які були рік тому, але дзвінків багато і сьогодні. Люди цікавляться, приглядаються, чекають падіння цін, і тому дуже акуратні. Хоча вже зараз ціни досягли такого рівня, що далі падіння уявити важко.

Останні продажі в нас були у будинку на вулиці Мельникова, який ми уже ввели в експлуатацію.

- Опишіть, будь ласка, як ви собі уявляєте цю апокаліптичну картину, якою ви уже не раз лякали: що буде, коли банки масово викинуть на ринок заставне житло.

- Я хотів би підкреслити, що є галузі, які неодмінно треба якось регулювати. У Польщі до сьогодні банки кредитують, проблем нема. Румунія досить непогано себе почуває.

Якщо у нас буде інфляція, а Нацбанк не буде на неї впливати, не підтримає банки, і банки викинуть закладену нерухомість за півціни, то з'являться паніка і недовіра до інвестування в будівництво.

- Але ж економіка і так стоїть, чого гіршого можна ще чекати від паніки?

- Я суджу по нашій компанії, але те саме відбувається і в інших. Зараз у всіх зникли амбіції. Люди психологічно багато втратили, щоб усе, що вони роблять, тепер виходило в плюс.

На сьогодні багато компаній утримують активи - це уже в плюс, якась угода вийшла - це теж в плюс. І сьогодні ніхто не говорить про заробіток, намагаються утримати активи: чи то заводи, чи то ділянки.

- А якщо буде паніка, то більша частина таких активів буде втрачена?

- Паніка в нас уже була. Всі побігли і забрали гроші з банків, банки також почали панікувати, і різко почала падати вартість активів. І від цього ніхто не виграв.

... ...
 


Комментарии
комментариев: 0

...
Новости партнеров


Дайджест
19.11.18, ubr.ua
При правильном подходе на банковском займе можно даже заработать.
Украина еще многие годы будет пытаться адаптировать немецкие экономические стандарты на практике. Но это именно тот случай, когда процесс важнее конечного результата
19.11.18, Сегодня
Кабмин хочет изменить правила уплаты соцвзносов. Эксперты: сперва надо выбелить зарплаты.
Уряд планує змінити правила нарахування та сплати ЄСВ. Що саме зміниться і чому бізнес не в захваті від нових правил.
Как и предполагалось, Россия продолжает попытки выбить из Украины задолженность и проценты по облигационному займу, взятому еще при Викторе Януковиче. Эксперты настроены не очень оптимистично, но само разбирательство может затянуться до бесконечности.
Правительство Великобритании 14 ноября после многочасовых дебатов одобрило проект договора о выходе страны из Европейского союза.
19.11.18, Газета.ru
Будет ли продолжение у газопровода из России в Турцию.
19.11.18, Сегодня
На дорогах появятся тысячи камер, а владельцы авто будут заявлять об ответственных водителях.
С 1961 г. ОПЕК – Организация стран - экспортеров нефти – более-менее успешно удерживает мировой рынок черного золота от слишком сильных колебаний. Но этой осенью и ведущие мировые производители нефти, и ее потребители заговорили, что ОПЕК не нужна.
19.11.18, Сегодня
Государство не захочет терять монополию на выпуск денег, считает эксперт.
17.11.18
16.11.18
15.11.18
14.11.18
13.11.18


Жми «Подписаться» и получай самые интересные новости портала в Facebook!