Лев Парцхаладзе: Краще сказати правду і бути у гіршій ситуації

Серед українських багатіїв відкритість – явище рідкісне. Навіть декларуючи публічність бізнесу, його власники не часто відкрито спілкуються з пресою.

Однак Лев Парцхаладзе, голова ради директорів компанії "XXI Століття" і голова ради директорів Української будівельної асоціації (УБА), просто змушений бути відкритим як для преси, так і для інвесторів та партнерів, адже над його компанією вже півроку тяжіє дуже негативна інформаційна аура.

Девелоперська компанія "XXI Століття" одна з перших в Україні заявила про фінансову скруту, ставши своєрідним "Промінвестбанком" будівельної галузі.

З тих пір всі звикли до думки, що у цієї компанії проблем більше за всіх. Вони ледь не першими в Україні почали створювати багаторівневі фінансові піраміди. Кредити бралися під порожні ділянки землі та ще не реалізовані проекти.

Жоден з заставних активів не гарантував доходу, тому, коли "грянула" криза, вони були першими, хто став перед фактом неспроможності обслуговування кредитів.

Офіс ХХІ століття – невеличкий, в чотири поверхи, малопомітний на дніпровському схилі, одразу за стадіоном "Динамо". Внутрішні стіни стилізовані гіпсом під фасади будинків.

Сидячи в кріслі свого кабінету, Лев Парцхаладзе з трьох сторін оточений шафами з книжками в нарочитих шкіряних палітурках.

Бізнесмен виглядає втомлено, але бадьоро. І в багатьох відповідях, як мантру, повторює: треба перечекати, переспати кризу, і за рік-два знову все запрацює.

– Розкажіть поетапно, як наставала криза для вашої компанії і для будівельного сектора в цілому?

– В травні 2008 року Нацбанк підвищив ставку рефінансування до 12%, і банки одразу ж підняли ставки по іпотечному кредитуванню до 20%. Тоді вперше різко упали продажі житла, стало набагато складніше фінансувати проекти комерційної нерухомості. Банки стали більш перебірливими, і це був найголовніший перший сигнал.

У нас був ряд істотних угод, які ми планували завершити в липні-серпні. Достатньо довго ми обговорювали співпрацю зі стратегічним партнером по торгівельних центрах – вони повинні були по всіх торгівельних проектах викупити майже 50%, плюс організувати фінансування. Ці переговори зірвалися.

Друге – ми продали євробондів на 150 мільйонів доларів, у нас уже гроші були на рахунку, але там була така складна схема, за якою гроші мали залишатися на рахунку протягом трьох місяців, і за цей час фіксувалась ціна наших акцій.

У цей період якраз акції багатьох будівельних компаній на різних фондових площадках пішли вниз, і інвестори зрозуміли, що далі буде тільки гірше, і скористалися своєю можливістю вийти з проекту.

Також у нас планувалась угода з логістики. Було 2 серйозних ймовірних партнери. Одні планували створити з нами спільне підприємство, а інші хотіли купити всю логістичну нерухомість. Також ми планували створити великий фонд під інвестування у торгівельні центри.

І саме в той час, наприкінці літа, криза в Америці істотно посилилася, плюс відбулося дуже різке падіння акцій, паніка на західному ринку, війна у Грузії… І, нарешті, розпуск парламенту в Україні. На деяких інвесторів він вплинув настільки, що це зірвало угоди, що були вже майже підписані.

– Але чому ви були одними з перших хто заявив про збитки?

– Ми цю кризу відчули раніше, ніж інші компанії, тому що у нас посипалися усі можливі міжнародні угоди, і стало зрозуміло, що це пов'язано зі світовою кризою. У вересні ми вже почали суттєво замислюватися над скороченням адміністративних витрат.

Преса вирішила, що проблеми тільки у нас, але в підсумку ці проблеми через два місяці виявилися у всіх.

Потім відбулася девальвація гривні. Іще ніхто не вірив, що криза – це справді небезпечно, але тут почало лихоманити банківську систему, і виникла справжня паніка. Ми самі на той момент великою мірою напряглись. Сьогодні вже стало значно спокійніше.

А перші два місяці було важко, тому що всі ставили нам одне й те саме питання: ви банкроти? Воно впливало психологічно, і не тільки на мене особисто. Адже весь колектив хотів працювати у благополучній компанії.

Але я вважаю, що краще сказати правду і бути у гіршій ситуації, але потім, коли ситуація вирівняється, то все це піде тільки в плюс. Найближчим часом, я сподіваюся, наша компанія намацає " кризове дно", і ми будемо від нього відштовхуватися в реалізації наших планів розвитку.

– Ваша компанія також була одною з перших, хто заявив про масові скорочення. Вони торкнулися топ-менеджменту?

– За першими кризовими сигналами ми скоротили весь технічний персонал. У нас було близько 24 машин з водіями, обслуговуючий персонал. І невеличке скорочення середньої ланки. За другою хвилею скорочення припало на середній персонал.

Топ-менеджменту це торкнулося побіжно, бо все-таки компанія тримається на топ-менеджерах. Відбулося переважно скорочення зарплат, ми, як і багато інших компаній, прирівняли їх у гривні за курсом 5, і ще частково скоротили і саму зарплату. Але кістяк у нас як був, так і залишився. Це дві речі, за які ми сьогодні боремося: люди і активи.

– До речі про активи. Чи збираєтеся ви пристати на пропозицію Олексія Ярославського щодо викупу ним частки ХХІ століття у харківських проектах?

– Ми розглядаємо різні варіанти співпраці, в тому числі і з нашими харківськими партнерами. Але сьогодні, якщо говорити про Харків, немає жодного документу, який би підсумував рішення наших можливих домовленостей.

– Чи правда, що ви розпродаєте зараз земельні ділянки під Києвом, зокрема, уздовж нової обухівської траси?

– Ми продаємо кілька ділянок під індивідуальну забудову в межах майбутнього коттеджного містечка "Лісники".

– Які проекти ви точно будете тримати до останнього?

– Найбільш ліквідні.

– Чи отримували ви пропозиції від українських банків чи груп купити ваш бізнес з дисконтом в обмін на погашення боргів? Якщо так, то що це були за пропозиції?

– Наші акції у вільному продажі на Лондонській біржі. Там кожен може їх купити або продати.

– В одному з інтерв'ю ви казали, що не наважилися взяти фінансування під недобудови. Тобто, знайти кошти можна і сьогодні?

– Восени ще можна було брати кредити, під 20-25% річних. Але такі кредити неможливо було обслуговувати. В нас 5 об'єктів знаходяться у будівництві, і ми розглядали можливість взяти під них кошти, але вирішили, що це недоцільно робити під такі відсотки, які пропонувалися.

І добре, що не взяли, бо зараз було б дуже важко такі дорогі кредити обслуговувати.

– Скільки зараз коштує "ХХІ століття" на біржі?

– Ви знаєте, в нас був телевізійний екран, який показував котирування, останні були, пам'ятаю, десь в районі 10-15 мільйонів доларів.

Ми його відключили, тому що немає жодної необхідності на це дивитися. Воно не має жодного сенсу. Один проект більше вартує, аніж біржовий показник вартості всієї компанії.

– Влітку ви заявляли, що вашими акціонерами стали світові фінансові компанії на зразок Morgan Stanley, Fidelity. Зараз вони залишаються власниками пакетів?

– Ті, хто був фундаментальними акціонерами, вони залишилися. Можливо, хтось там і продав якісь акції, але великих продажів ми не бачили. Тому що всі прекрасно розуміють, що за такою ціною продати – це нерозумно. З іншого боку, треба переспати, перечекати, можливо рік, два, і воно все відновиться.

– Але ваші власні кошти вкладені не лише в цю компанію. Як ви їх зараз зберігаєте?

– Сьогодні інвестиції у нерухомість знову стануть найкращим варіантом. Поясню чому. Був різкий стрибок інфляції в гривні. Всі розуміють, що незабаром те саме буде і з доларом.

А нерухомість не може коштувати нижче за собівартість. Ціни на неї так сильно опустились, що вона стає найкращою інвестицією. Її завжди можна закласти, можна продати, можна здавати в оренду, і отримувати якийсь дохід, хоч і мінімальний.

Тримати в грошах – це великий ризик, спати не будеш. В золото теж сильно не поінвестуєш. Тому я великих вільних коштів ніколи не тримаю, я завжди їх у щось інвестую.

– І саме в нерухомість?

– Так.

– Ви згадували, що найближчим часом розглядаєте можливість інвестиції у мережу торгівельних комплексів "Квадрат". Що це можуть бути за кошти?

– 2009 року ми важко собі уявляємо інвестиції в торгівельні центри. Повинна відновитися культура споживання, тому що зараз усі пригальмували свої амбіції щодо купівлі тих чи тих товарів, по-друге, повинен відновитися малий і середній бізнес, який там торгуватиме.

Банківські ставки повинні дійти до якогось прийнятного рівня – хоча б 10-12%, 14% максимум. При вищих ставках будувати торгові центри буде недоцільно. І 2009 року ми цієї можливості не бачимо.

– Ви володієте об'єктами різного профілю – готелі, ресторани, торгові центри. Що зараз приносить вам найбільше прибутку?

– Ресторани – це непрофільний бізнес, до "ХХІ століття" стосунку не має, це скоріше до мене особисто. Вони працюють стабільно, приносять дохід. Ресторани ціни в гривнях не піднімали, дохід став дещо вище, але в гривнях. Відповідно, якщо порахувати його в доларах, то є втрата.

– Тобто, ресторани залишилася найбільш прибутковими?

– Поки що так. Але ж ви розумієте, що це – дуже тимчасове явище.

– Коли у вас наступна виплата по єврооблігаціях-2007, і чи готові ви до неї?

– 24 травня у нас платіж по відсотках. У сьогоднішній ситуації ми важко собі уявляємо цей платіж, і у нас є різні варіанти, ми залучили консультантів, і з ними разом думаємо, як далі робити.

Час покаже. Є певна процедура. У тримачів бонду є можливості оголошувати дефолт. Але сьогодні такі ринкові умови, що достатньо аргументованим є вирішення цього питання в плані знаходження компромісу. Адже в скрутній ситуації знаходяться 50-70% компаній, які брали участь у позиках.

– А на якій стадії знаходяться ті проекти, під які брались ці кредити?

– На різній. Побудованих проектів немає, але є з різною стадією готовності. Є проекти, які на рівні ділянок, є такі, під які отримано ордери на будівництво. Ці ділянки дуже хороші, і існують комерційні організації, які навіть цікавляться купівлею цих ділянок.

– Які зараз стосунки з готельними операторами, для яких ви мали будувати готелі?

– Оператори і сьогодні готові працювати. Але профінансувати ці об'єкти нашими можливостями, з залученням коштів українських банків, практично неможливо.

Раніше можна було залучити під готельного оператора на умовах, коли вкладається 20% власного капіталу, а 80% фінансує кошти банк. Плюс можна було те, що ти вже витратив на проект, зарахувати, як внесок. Сьогодні ж банки не фінансують більше 50%.

За нашими підрахунками, побудувати готель – це буде коштувати приблизно 130 мільйонів доларів. Відповідно, компанія повинна мати не менше 65 мільйонів. До того ж банків, справді готових фінансувати, практично нема.

З іншого боку, ряд приватних компаній і великих фондів зацікавлені в тому, щоб разом з нами інвестувати в готелі. Але цей переговорний процес зазвичай дуже тривалий.

– Яким повинен бути проект у будівельній сфері, під який банк 100% може дати кошти?

– Він повинен бути 100% прибутковим. Або підписано угоду з орендатором, яка гарантуватиме орендну плату, або якесь держзамовлення. Повинне бути підтверджене фінансування у підсумку.

Та ж сама орендна плата має бути підтверджена якоюсь великою структурою, яка буде нести оплату, тому що орендатор може завтра і не заплатити, просто відмовившись від своїх зобов'язань.

– Ви зараз не шкодуєте про свою агресивну стратегію інвестування, коли ви брали кредити під ділянки, на яких ще ніхто не гарантував прибутку?

– Коли ми залучали акціонерний капітал, ми були зобов'язані витрачати кошти на залучення нових активів. І ми правильно робили, тому що було дуже сильне зростання цін. Якби ми вчасно не купили ділянки, то їх ціна зростала на рік на 100-200%. Тому це була правильна стратегія.

Інша справа, що криза настільки різко вдарила, що її ніхто не очікував. І головне у цій ситуації – не панікувати, а знайти можливості утримати компанію протягом одного-двох років.

– Ви називаєте житло економ-класу одним із найперспективніших на сьогодні напрямів. Чому ви не займалися цим до кризи?

– В нашу стратегію і зараз особливо не входить інвестування в житло економ-класу. Ми і далі будемо займатися переважно комерційною нерухомістю.

Розумієте, у будь-якій галузі можуть бути і погані, і хороші проекти. Економ-клас добрий тим, що тут більший діапазон споживачів, і попит більший. І зазвичай це площадки за містом або наближені до міста, і вони не настільки обтяжені.

Там проекти можуть бути набагато простішого варіанту, в тому числі і за узгодженням все просто. Там можна заробити на об'ємах.

Що стосується преміум-класу, то він завжди знаходиться у центрі, і існує маса ризиків, наприклад споруди на ділянці, які коштують незрозумілі гроші. У одного гараж можна купити за 8 тисяч доларів, а у іншого – за 100 тисяч. А третій взагалі не продає, і потім доводиться 5 років судитися.

У нас іще немає тих законодавчих норм, і людина може заблокувати територію, не даючи можливості реалізувати проект. Тому після кризи житло економ-класу першим піде вгору.

– Але ви все одно не збираєтеся в нього інвестувати?

– Ми не можемо всім займатися. Ми, може, і поміняємо свою стратегію, але ми не акцентуємо себе в житлі. Все-таки, поки що ми більше хочемо займатися торгівельними центрами, готелями, офісами, житлом преміум-класу…

– Як ви собі уявляєте цей економ-клас, який зараз потрібний? Щось схоже на хрущовку, гостинку?.. Чи звичайні сучасні квартири, просто у віддалених районах?

– Тут краще не уявляти, а підійти науково, вивчити попит на ринку, його спроможність заплатити, і дати ринку те, чого він хоче і за що здатний буде заплатити.

– На сьогодні ваша компанія продає хоча б щось?

– Продажі є. Зрозуміло, що це не ті ціни, які були рік тому, але дзвінків багато і сьогодні. Люди цікавляться, приглядаються, чекають падіння цін, і тому дуже акуратні. Хоча вже зараз ціни досягли такого рівня, що далі падіння уявити важко.

Останні продажі в нас були у будинку на вулиці Мельникова, який ми уже ввели в експлуатацію.

– Опишіть, будь ласка, як ви собі уявляєте цю апокаліптичну картину, якою ви уже не раз лякали: що буде, коли банки масово викинуть на ринок заставне житло.

– Я хотів би підкреслити, що є галузі, які неодмінно треба якось регулювати. У Польщі до сьогодні банки кредитують, проблем нема. Румунія досить непогано себе почуває.

Якщо у нас буде інфляція, а Нацбанк не буде на неї впливати, не підтримає банки, і банки викинуть закладену нерухомість за півціни, то з'являться паніка і недовіра до інвестування в будівництво.

– Але ж економіка і так стоїть, чого гіршого можна ще чекати від паніки?

– Я суджу по нашій компанії, але те саме відбувається і в інших. Зараз у всіх зникли амбіції. Люди психологічно багато втратили, щоб усе, що вони роблять, тепер виходило в плюс.

На сьогодні багато компаній утримують активи – це уже в плюс, якась угода вийшла – це теж в плюс. І сьогодні ніхто не говорить про заробіток, намагаються утримати активи: чи то заводи, чи то ділянки.

– А якщо буде паніка, то більша частина таких активів буде втрачена?

– Паніка в нас уже була. Всі побігли і забрали гроші з банків, банки також почали панікувати, і різко почала падати вартість активів. І від цього ніхто не виграв.