В 2009–2011 годах украинцы будут покупать квартиры только в готовых домах и втрое дешевле

Диктатура покупателя на рынке жилой недвижимости заставила шевелиться маркетинговые подразделения застройщиков и девелоперов. Рекламные трюки, которые раньше проделывали продавцы кремов от морщин и йогуртов с чудо-бактериями, теперь взяты на вооружение строителями. Компания «Олимпик-Парк», строящая коттеджи под Киевом, обещает вернуть своим клиентам $100 тыс., если через год цены на рынке загородной недвижимости упадут на 30%.

Согласно рекламному предложению, схема достаточно проста: во время строительства покупательоплачивает в рассрочку 2/3 стоимости коттеджа на участке земли. Оставшийся платеж (около $100 тыс.) необходимо внести по завершении строительства коттеджа — через девять месяцев после подписания договора. Если к этому времени индексы цен на загородную недвижимость упадут на треть — не нужно будет доплачивать. В случае если средняя цена коттеджной недвижимости, к примеру, снизится на 15% — из $100 тыс. остаточного платежа покупатель должен будет заплатить $50 тыс. и т. д.

Олимпик-Парк в убытке не останется: если за время строительства коттедж подешевеет более чем на треть (что очень даже не исключено), то, согласно условиям договора, возвращать покупателю деньги никто не будет. Владелец получит свой подешевевший коттедж. Сегодня инвестиции в недвижимость — игра не для слабонервных.

Вниз, навстречу людям

К марту 2009-го в неизбежность падения цен поверили даже самые инфантильные застройщики. Психологически они уже созрели для снижения стоимости возводимого жилья. «Если у потребителя падают доходы, он стремится покупать дешевле. Неценовые методы конкуренции сейчас не играют существенной роли в привлечении покупателей. Строители готовы снижать цены», — уверен Артем Новиков, партнер консалтинговой компании «Диалог-Классик».

Однако рассчитать адекватную рыночную стоимость квадратного метра, соответствующую ценовым ожиданиям украинцев, застройщики не могут — с начала года сделок на первичном рынке почти нет. Так, начальник отдела сбыта одной крупной столичной строительной компании, которая в докризисный период продавала по 30–40 квартир в неделю, признался Контрактам, что сейчас в лучшем случае уходит 3–4 квартиры в месяц.

Тем не менее новостройки все еще дороже вторичного жилья. «Например, в Киеве на Харьковском массиве стоимость квадратного метра в еще строящемся доме составляет $1200, хотя в аналогичном здании по соседству квадратный метр готовой квартиры без отделки — всего $1000», — приводит пример независимый эксперт по недвижимости Ярослав Цуканов. По его словам, на рынке нового жилья сложилась патовая ситуация: из-за продолжающегося падения цен на стройматериалы и рабочую силу построенный сегодня бетонный каркас может обойтись застройщику дороже, чем строительство целого дома через полгода.

Компания SV Development с начала года фиксирует цену на киевскую первичку на одном уровне — $1194 за кв. м. Однако и это предложение пока не устраивает потребителей, которые ждут дальнейшего падения стоимости квартир. Люди не покупают жилье, поскольку рынок еще не достиг дна, констатирует Цуканов.

Правда, в конце нынешней зимы катализатором столичного рынка недвижимости выступил сегмент вторичного жилья — продажи б/у недвижимости по сравнению с январем выросли вдвое (с 100 договоров купли-продажи в январе почти до 200 в феврале). Однако этого количества сделок недостаточно, чтобы сформировать объективную среднерыночную стоимость. К тому же большинство квартир продается с дисконтом в 20–40% от цены предложения. По словам Сергея Костецкого, ведущего аналитика SV Development, активность на рынке готовых квартир по сравнению с докризисным периодом упала в 25 раз.

Покупатель согласен на 30%

Отсутствие сделок не означает отсутствия денег у потенциальных покупателей. Только в феврале нынешнего года украинцы сняли с депозитов 19 млрд грн — этого достаточно, чтобы выкупить все жилье, построенное с октября 2008 по март 2009-го. Но вложить сбережения в жилую недвижимость счастливые обладатели спасенной из банков наличности не спешат. По словам Ярослава Цуканова, украинцы начнут покупать жилье, если к осени нынешнего года застройщики снизят цены хотя бы до уровня 2005-го, то есть на 60–70% в долларах (примерно до $750 за квадрат) по сравнению с докризисной стоимостью.

Дисконт в 2/3 от докризисной цены эксперты обосновывают тем, что даже во времена ипотечного бума заемщики самостоятельно выплачивали в среднем треть стоимости квартиры. «Эти 25–30% стоимости, которые граждане платили самостоятельно, дают представление об отложенной населением на приобретение жилья денежной массе. Пусть она подтаяла, но она есть, — рассуждает Ярослав Цуканов. — Эти деньги могут быть вброшены на рынок недвижимости, когда за них можно будет приобрести квартиру без привлечения заемных средств. К примеру, если в докризисный период цена новой однокомнатной, расположенной в спальном районе столицы, составляла $100 тыс., то сейчас она должна стоить около $30 тыс. Этот уровень цен примерно соответствует платежеспособному спросу, денежному остатку на руках населения, на который могут рассчитывать застройщики. Это и есть ценовое дно».

По расчетам эксперта, к осени 2009-го первичка подешевеет еще на треть — стоимость кв. м упадет до $700 (начальный цикл строительства), из которых $500– 600 составит себестоимость, цена вторички — $1000 за квадрат. «Никого не волнует, сколько хотят зарабатывать строители. Будет рыночная стоимость объекта, и ее придется придерживаться, иначе люди уйдут на вторичный рынок жилья, — говорит Ярослав Цуканов. — Не стоит забывать, что у готовых квартир, по крайней мере, два преимущества: наличие права собственности и более низкая по сравнению с первичным рынком итоговая цена (за счет меньшего метража)».

Не достроил, уходи

Помимо снижения цен, застройщикам необходимо предоставить покупателям гарантии, что дом будет достроен и дольщик получит право собственности, то есть готовое жилье. «В ближайший год люди не будут приобретать квартиры на первичном рынке ни при каких обстоятельствах, — категоричен Сергей Костецкий. — Цена здесь большой роли не играет — потенциальным инвесторам нужны гарантии получения права собственности на квартиру».

С гарантиями у большинства строительных компаний проблемы. Точнее, гарантируют своевременную сдачу в эксплуатацию практически все, но подавляющее большинство застройщиков не смогут выполнить этого обещания — из-за нехватки финансирования на сегодняшний день заморожены 90% строек.

Обещанной строителям госпомощи — 3 млрд грн — хватит на достройку лишь пары сотен объектов с высокой степенью готовности. Да и бороться за эти деньги способны только крупные застройщики, имеющие лоббистов в органах власти. «Необходимо спасти крупные компании, чтобы возродить общее доверие к рынку. Со временем лидеры достроят объекты с высокой степенью готовности, потом эти компании должны поглотить мелких игроков и достраивать их объекты», — предполагает Сергей Костецкий.

Остальным строителям придется выкручиваться. «Чтобы не потерять бизнес, рассчитаться с кредитами, строительные компании будут распродавать объекты дешевле как в гривне, так и в долларах, в некоторых случаях — даже по себестоимости», — прогнозирует Артем Новиков. В надежде привлечь деньги населения компании, чьи дома находятся на завершающейся стадии строительства, проводят маркетинговые акции, предлагая разнообразные скидки. Один из столичных застройщиков даже предлагает приобрести квартиры в обмен на депозитные счета клиентов.

Застройщики также пытаются расплачиваться с подрядчиками и поставщиками стройматериалов квартирами. Однако эффективность бартерных схем под вопросом. «Некоторые подрядчики действительно готовы получать квартиры в качестве платы за товары и услуги. Но не по предлагаемым строительными компаниями ценам. Зачастую подрядчики знают рынок и реальную себестоимость строительства жилья лучше застройщиков», — критичен Ярослав Цуканов. «Пока нет низких цен и, соответственно, платежеспособного спроса, подрядчикам квартиры не нужны. Возможно, бартер будет эффективен в будущем», — прогнозирует Сергей Костецкий.

Прежних цен не будет

Несмотря на прогнозируемое трехкратное падение цен, в 2009–2010 годах мало кто из столичных жителей сможет улучшить жилищные условия. «Даже если украинцы начнут зарабатывать столько же, сколько и в докризисный период, подавляющая масса населения в ближайшие годы не сможет купить квартиру без ипотечного кредита — жилье все равно будет слишком дорогим», — говорит Артем Новиков.

Следующие два-три года рынок недвижимости будет развиваться преимущественно за счет вторички. В 2009-м, по прогнозам большинства экспертов, в столице будет введено менее 0,4 млн кв. м жилья, поскольку две трети строек заморожены как минимум до начала осени. В следующем году объем рынка увеличится, но незначительно: в 2010-м ожидается введение в эксплуатацию около 0,5 млн кв. м жилья — менее половины от докризисных объемов строительства.

Но наличие отложенного спроса рано или поздно простимулирует развитие ипотеки, после чего жилье в столице вновь начнет дорожать. Однако возврата спекулятивных цен уровня лета 2008-го ($2,5–3 тыс. за квадрат) в ближайшие пять-шесть лет уже никто не ждет.